대한법무사협회 21 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 서는 건축물대장이나 건물에 관한 등기부등본 만을 조사하면 족하고, 현황을 살펴 미등기 주 택이 있는 지 여부까지 조사할 필요가 없고, 배 당시에도 예상치 못한 선순위 권리자가 나타날 염려가 없으므로 담보권자의 이익이 보호된다 고할수있다. 그러나 대지에 관한 담보권 설정 당시 등기된 건물이 있는 경우에도 담보권자들은 현황조사 등이 확실하지 아니할 경우를 대비하여 담보가 액을 평가하는 것이 현실이고, 또한 현황조사 당시에 파악되지 아니한 임차인들의 배당요구 로 배당시 예상치 못한 손해를 입을 수도 있으 며, 특히 금융기관 등 전문적인 여신기관에서는 대출을 함에 있어 대지 소유자의 진술을 기초로 통상 감정기관 등을 통한 감정을 하게 되고, 그 같은 감정절차에서 대지의 현황에 대한 조사가 사실상 이루어져 담보가액의 산정 및 임차인들 의 존재 여부를 고려하는 것이 현실이므로, 대 지상에 건물이 일단 존재하는 경우 그 건물의 등기여부에 따라 담보권자의 이익의 침해여부 가 사실상 크게 달라진다고 볼 수 없다. 더구나 이 사건의 경우처럼 피고가 이 사건 대지에 근 저당권을 설정할 당시 이 사건 대지상에 미등기 주택이 있음을 알고 있었고, 임차인들이 존재하 리라는 사정을 충분히 알 수 있었던 경우에는 확정임차인들인 원고들에게 우선변제권을 인정 한다고 하여 근저당권자인 피고의 이익을 지나 치게 침해하였다고 볼 수 없다. 4) 경매실무상의 편리성 미등기주택의 임차인에게 대지환가대금의 우 선변제권을 부정하면, 대지의 경매진행에 있어 편리한 것은 사실이다. 이 경우 경매법원에서는 대지상의 건축물관리대장이나, 건물 등기부등본 만을 확인한 후 진행하면 되고, 경매진행 중 미등 기주택의 임차인들이 배당요구를 하더라도 물건 명세서의 작성이나, 배당시 고려할 필요가 없다. 그러나, 위와 같은 경매절차상의 편리함을 이 유로 주택임차인들을 보호하고자 하는 법의 근 본취지를 저버리는 것은 부당하다. 미등기 주택 의 임차인에게 우선변제권 인정여부와 상관없 이, 대지상에 미등기 건물이 존재하는 경우에 경 매법원은 현황조사와 감정 등을 통하여 임차인 들을 파악한 후 사실상 이해관계인으로 취급하 여 입찰기일 등의 통지를 하고 있으며, 배당요구 가 있는 경우 입찰물건명세서에 기재한 후 진행 하고, 응찰자들도 위와 같은 사정을 고려하여 낙 찰가를 정하는 것이 현실이므로, 미등기 주택의 우선변제권 인정여부에 따른 경매진행상의 편리 여부는 실무상 큰 차이가 없다 할 것이다. 5) 무잉여여부에 관한 판단과 관련한 경매신 청인들의편리성 ① 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호 로 전면 개정되기 전의 것) 제608조 제1항은“압 류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동 산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각 대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정 된 경우가 아니면 매각하지 못한다”고 규정하고 있는바, 이는 임차주택의 경매신청인이 그 부동 산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대 지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다. ② 위 규정과 관련하여, 미등기 임차주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제 권을 부정하는 경우에는 대지의 경매신청인은 대지상에 경매신청인의 채권보다 우선하는 권 리나 부담사항이 있는지의 여부만 살펴보면 되 므로 편리하다 할 것이다. 그러나 경매신청인의
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