2009 법무사 9월호

24 法務士 9월호 論 說 있는 경우에는 그 후 새로 건립된 주택의 소액임 차인들에 대하여 위와 같이 우선변제권을 인정 하더라도 거래의 안정을 그다지 해치리라고는 볼 수 없는 점(최소한 나대지에 관하여 근저당권 이 설정된 후 그 지상에 주택이 건립된 경우와는 달리 보아야 할 것이다.) 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들에게 대지권부분의 배당금액에 대 하여도 우선변제권을 인정함이 합당하다.” <판례 11> 광주지방법원 2007.3.22. 선고 2006가 단49883 판결 43) “이 사건의 쟁점은 이 사건 토지의 매각대금 에서 피고들이 배당을 받을 수 있는지 여부라 할 것인바, 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근 저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시 키고 그 대지에 새로운 주택을 신축하여 신축건 물에 추가 근저당권을 설정하고 이를 임대한 후 토지와 신축건물이 강제경매 되어 일괄 매각된 경우, 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저 당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권 이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고 려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 신축건물의 소액임차인에게도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 인정하여야 할 것이다. 이 사건에 돌아와 보건대, 원고의 근저당권이 설정될 당시 이미 이 사건 토지 위에 주택이 존 재하였다는 사실만으로는 위와 같은 특별한 사 정이 있다고 보기 어렵고, 오히려 위 인정사실 에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 철거 전 의 이 사건 구건물은 목조 시멘트 기와지붕 단 층주택 63.03㎡, 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 29.04㎡, 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 7.26 ㎡, 목조 스레트지붕 단층주택 47.52㎡, 목조 스 레트지붕 단층 광 22.44㎡, 목조 시멘트 기와지 붕 단층주택 13.86㎡로 구성되어 있는 단층주택 인데 반하여, 철거 후 신축한 이 사건 신건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 업무시설(오피 스텔) 및 제2종 근린생활시설 1층 86.20㎡, 2층 209.80㎡, 3층 209.80㎡, 4층 209.80㎡, 5층 209.80㎡, 6층 209.80㎡, 7층 148.00㎡의 27세대 오피스텔로서 종전 건물과 신축건물은 그 구조 가 현저히 다르고(5개의 단층주택 합계면적 160.71㎡에서 27개의 오피스텔 합계면적 1,283.2 ㎡으로), 그에 따라 소액임차인의 수도 크게 증 가한 사실(최대 5인에서 이 사건 피고들의 수인 20명으로)을 인정할 수 있는바, 이 사건 건물의 소액임차인인 피고들에게 이 사건 토지의 환가 대금에 대한 우선변제권을 인정한다면 근저당 권자인 원고가 예측할 수 없는 손해를 입게 되 는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로 결국 피고들은 대지의 환가대금에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 없다고 할 것이다.” (3) 확정일자임차인의경우 이에 관한 명확한 판례는 아직 없는 것으로 보 이나, 확정일자를 갖춘 임차인은 대항요건 및 확 정일자를 갖춘 시점에 의하여 우선순위가 정해지 므로 그보다 앞서 종전 주택과 대지를 담보로 취 득한저당권자는신축주택의임차인이대지의환 가대금으로부터 배당을 받더라도 아무런 영향을 받지 아니하고, 종전 주택의 멸실로 인한 저당권 자의 손해는 별도의 절차에 의하여 구제받을 수 있다. 따라서 멸실 후 신축된 주택의 확정일자 임 차인은 대지 부분의 배당금액으로부터도 우선변 제를받을수있다고해석하여야할것으로본다. 43) � 패소한 피고들이 항소하였다가 인지보정을 하지 않아 항소각하로 확정되었다. 註