2009 법무사 9월호

대한법무사협회 25 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 Ⅲ.여론(관련문제) - 비주거용 건물의 저당권 설정 후 주거용으로 개조된 건물의 소액임차인 보호 - 1. 문제점 근저당권설정당시에는공부상사무실등비주 거용이었으나 그 이후에 주거용으로 불법개조 또 는무단용도변경된건물을임차한사람도소액임 차인으로우선변제권의보호를받을수있는지여 부가문제된다. 이에관하여아직대법원판례가없고, 깊이있는 논의가 이루어지지 않은 상황에서 뚜렷한 논거 없 이긍정하는견해 44) 와부정하는견해 45) 로나뉘고있 으나, 최근 소액임차인의 우선변제권을 인정하는 하급심판결이잇달아선고되어주목을끌고있다. 2. 관련사례 <사례 1> : 근저당권설정 후 사무실에서 원룸으로 무단 용도변경된 주택을 임차한 경우 (1) 사안의개요 ㈎원고(甲농업협동조합)는 1999. 1. 28. 이사건 부동산의 소유자인 A와 사이에 채권최고액 392, 000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와같은내용의근저당권설정등기를마친 다음,그무렵A에게2억8천만원을대여하였다. ㈏ 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의현황은 1, 2층점포, 3층사무실, 4층은주 택이었으며, 당시 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층 은사무실, 4층은주택으로사용되고있었다. ㈐ 그런데 A는 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 임 차인들에게 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등 기부상 표시도 3층과 4층을 각 다가구주택으로 변경하였다. ㈑ 원고는 A에 대한 대출원리금을 회수하기 위 하여 이 사건 부동산에 대하여 부동산임의경매를 신청하였고, 46) 경매법원은임차인들을주택임대차 보호법상의소액임차인으로인정하여최선순위로 해당 금액을 각 배당한 다음, 근저당권자인 원고 에게는 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당 하는내용의배당표를작성하였다. (2) 원고의주장 ㈎근저당권이설정된이후원룸으로무단용도 변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자가 예측할 수 없이 입게 되는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하므 로, 근저당권설정 당시는 주택이 아니던 건물 부 분이 근저당권설정 후에 주택으로 용도변경된 경 우에는용도변경된후에해당주택을임차한사람 은주택임대차보호법상의소액임차인에해당하지 않아임대차이전의근저당권자에게대항할수없 다고보아야한다. ㈏ 임차인들을 근저당권자인 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하므로, 임차인들에 대한 배당액 중 일부를 취소하여이를원고에게추가배당하는것으로배 당표가경정되어야한다. 44) � 신청·집행의 실무(주42), 288~289면 45) � 김상윤(주24), 252면 46) � 광주지방법원 2006타경51759호 註