2009 법무사 9월호

26 法務士 9월호 論 說 (3) 쟁점 근저당권설정당시에는사무실이었으나근저당 권설정후원룸주택으로무단용도변경된건물을 임차한사람도주택임대차보호법상소액임차인으 로보호받을수있는지여부 (4) 재판의 경과 ㈎ 제1심 47) 법원은, 주택임대차보호법상의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상건축물의용도와같은형식이아닌실질에 따라판단하여야할것이고, 이사건건물중소액 임차인들이 임차하여 점유하는 부분은 방실 뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택 의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한것이라고하더라도이사건건물은주택임대 차보호법의 적용대상에 포함된다고 전제한 후, 다 음과 같은 판시로써 피고들을 소액임차인으로 인 정하여원고의청구를기각하였다(원고항소). “… 피고들 및 선정당사자들이 주택임대차보 호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원 룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인 에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근 저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결 과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본 상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목 적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못 을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는 데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리 하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④ 그런데 주택임대차보호법은‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다’(제2조) 고만 규정하여‘임대차 당시’주거용 건물이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐‘근저당권 설정 이 후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정당사 자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보 호받을 지위에 있다고 보아야 한다.” ㈏ 항소심 48) 법원은, 제1심 판결 중 자백간주된 일부 임차인에 대한 부분을 취소하고 그에 대한 배당액을 경정하였으나, 나머지 임차인들에 대해 서는제1심판결과거의같은이유로원고의항소 를기각하였다. ㈐일부패소한원고가 2009. 2. 25. 상고를제 기하여 대법원(민사 3부) 2009다26879호로 계류 중이다. <사례 2> : 근저당권설정 후 사무소에서 오피스텔로 불법 개조된 건물을 임차한 경우 (1) 사안의개요 ㈎원고(甲신용협동조합)는2002. 9. 25. 소외A 에게210,000,000원을대출하면서그담보로A소 유의고양시일산동구소재○○타운701호279.19 ㎡(이하‘이사건건물’이라한다)에관하여채권최 고액315,000,000원의근저당권을취득하였다. ㈏위대출무렵이사건건물은그용도가등기 47) � 광주지방법원 2008.6.4. 선고 2007가단92273 판결 48) � 광주지방법원 2009.2.6. 선고 2008나6195 판결 註