26 法務士9 월호 論說 (3) 쟁점 근저당권설정 당시에는 사무실이었으나 근저당 권설정 후 원룸 주택으로 무단 용도변경된 건물을 임차한 사람도 주택임대차보호법상 소액임차인으 로 보호받을 수 있는지 여부 (4) 재판의경과 ㈎제1심47) 법원은, 주택임대차보호법상의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것이고, 이 사건 건물 중 소액 임차인들이 임차하여 점유하는 부분은 방실 뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택 의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대 차보호법의 적용대상에 포함된다고 전제한 후, 다 음과 같은 판시로써 피고들을 소액임차인으로 인 정하여 원고의 청구를 기각하였다(원고 항소). “… 피고들 및 선정당사자들이 주택임대차보 호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원 룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인 에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근 저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결 과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본 상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목 적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못 을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는 데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리 하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④ 그런데 주택임대차보호법은‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다’(제2조) 고만 규정하여‘임대차 당시’주거용 건물이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐‘근저당권 설정 이 후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정당사 자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보 호받을 지위에 있다고 보아야 한다.” ㈏항소심48) 법원은, 제1심 판결 중 자백간주된 일부 임차인에 대한 부분을 취소하고 그에 대한 배당액을 경정하였으나, 나머지 임차인들에 대해 서는 제1심 판결과 거의 같은 이유로 원고의 항소 를기각하였다. ㈐ 일부 패소한 원고가 2009. 2. 25. 상고를 제 기하여 대법원(민사 3부) 2009다26879호로 계류 중이다. <사례 2> : 근저당권설정 후 사무소에서 오피스텔로 불법 개조된 건물을 임차한 경우 (1) 사안의 개요 ㈎ 원고(甲신용협동조합)는 2002. 9. 25. 소외 A 에게 210,000,000원을 대출하면서 그 담보로 A 소 유의 고양시 일산동구 소재 ○○타운 701호 279.19 ㎡(이하‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 채권최 고액 315,000,000원의 근저당권을 취득하였다. ㈏위대출무렵이사건건물은그용도가등기 47)광주지방법원 2008.6.4. 선고 2007가단92273 판결 48)광주지방법원 2009.2.6. 선고 2008나6195 판결 註
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