2009 법무사 9월호

대한법무사협회 27 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 부등본상으로는 근린생활시설 및 운동시설, 교육 시설로, 집합건축물대장상으로는 사무소(근린생 활시설)로 되어 있었고, 그 전유부분은 구분되지 않은채공실상태였으며, 그시가는270,000,000 원으로평가되었다. ㈐소외 B는 A로부터이사건건물을매수하여 2002. 10. 14. 소유권을 취득하고 그 무렵부터 2003년초경까지 사이에이 사건 건물을각 독립 된 주택으로 사용할 수 있도록 관련 법규에 위반 하여 7개의 방실로 개조하고 이를 701호 내지 707호로 구분하였고, 원고와 A 사이의 금전소비 대차계약및근저당권설정계약을인수하였다. ㈑피고들은위와같은불법개조사실을모른채 B와의 사이에 이 사건 건물 중 각 방실에 관하여 임대차계약을체결하고임차보증금의지급과동시 에 각 임차부분을 인도받아 주거용으로 이용하여 왔는데, 각임차부분에대하여각주민등록전입신 고와임대차계약서상의확정일자를갖추었다. ㈒ B가 위 대출원리금을 변제하지 아니하자, 원 고는 이 사건 부동산에 관한 임의경매를 신청하였 고, 49) 경매법원은 피고들에게 주택임대차보호법상 의소액임차인으로서제1순위로배당한후, 근저당 권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 118,873,114 원을배당하는내용의배당표를작성하였다. (2) 원고의주장 ㈎ 소외 B가 원래 주거용이 아닌 이 사건 건물 을각방실로불법개조하여임차인들에게임대하 였는데, 이와 같이 고의로 법규를 어겨 개조된 각 방실은 주택임대차보호법의 보호대상인‘주거용 건물’에 해당하지 않으므로, 임차인들이 같은 법 소정의 소액임차인임을 전제로 작성된 배당표는 위법하다. ㈏ 각 방실이 주거용 건물로 인정된다 하더라 도, 이 사건 건물에 관하여 근저당권을 설정할 당 시 이 사건 건물은 전체가 상가용으로 하나의 공 실로만평가되어원고로서는향후이사건건물이 주거용 건물로 개조되어 소액임차보증금만큼의 담보가치가 하락할 것을 전혀 예측하지 못하였으 니원고의담보가치에대한신뢰는보호되어야하 고, 근저당권이 설정된 이후 관련 법규를 고의로 어기고 불법으로 개조된 방실에 대하여도 소액임 차인에게 우선변제권을 인정한다면 불법을 양산 할우려가있으므로, 임차인들의우선변제권은부 인되어야한다. (3) 쟁점 이 사건의 주된 쟁점은, 근저당권설정 후 주거 용으로 불법 개조된 건물의 임차인이 주택임대차 보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여 부에있다. 50) (4) 재판의경과 ㈎ 제1심 51) 법원은, 임차인들은 주택임대차보호 법상 소액임차인으로서 보호받을 가치가 없다는 원고의 주장에 대하여, 국민의 주거생활 안정을 보장한다는주택임대차보호법의입법취지를고려 하면 원고가 주장하는 사정만으로는 소액임차인 으로서의 배당을 배제할 수 없다고 하여 원고의 이부분주장을배척하였다(원고항소). 49) � 서울중앙지방법원 2006타경2441호 50) � 그 전제로서 불법 개조한 건물이 주택임대차보호법상의 주거용 건물로 인정되는지 여부도 쟁점이 되었으나, 그 부분의 쟁점은 생략한다. 51) � 의정부지방법원 고양지원 2007.10.4. 선고 2007가단 10668 판결 註