대한법무사협회 27 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 부등본상으로는 근린생활시설 및 운동시설, 교육 시설로, 집합건축물대장상으로는 사무소(근린생 활시설)로 되어 있었고, 그 전유부분은 구분되지 않은 채 공실상태였으며, 그 시가는 270,000,000 원으로평가되었다. ㈐ 소외 B는 A로부터 이 사건 건물을 매수하여 2002. 10. 14. 소유권을 취득하고 그 무렵부터 2003년 초경까지 사이에 이 사건 건물을 각 독립 된 주택으로 사용할 수 있도록 관련 법규에 위반 하여 7개의 방실로 개조하고 이를 701호 내지 707호로 구분하였고, 원고와 A 사이의 금전소비 대차계약 및 근저당권설정계약을 인수하였다. ㈑ 피고들은 위와 같은 불법개조 사실을 모른 채 B와의 사이에 이 사건 건물 중 각 방실에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 지급과 동시 에 각 임차부분을 인도받아 주거용으로 이용하여 왔는데, 각 임차부분에 대하여 각 주민등록 전입신 고와 임대차계약서상의 확정일자를 갖추었다. ㈒ B가 위 대출원리금을 변제하지 아니하자, 원 고는 이 사건 부동산에 관한 임의경매를 신청하였 고,49) 경매법원은 피고들에게 주택임대차보호법상 의 소액임차인으로서 제1순위로 배당한 후, 근저당 권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 118,873,114 원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다. (2) 원고의 주장 ㈎ 소외 B가 원래 주거용이 아닌 이 사건 건물 을 각 방실로 불법 개조하여 임차인들에게 임대하 였는데, 이와 같이 고의로 법규를 어겨 개조된 각 방실은 주택임대차보호법의 보호대상인‘주거용 건물’에 해당하지 않으므로, 임차인들이 같은 법 소정의 소액임차인임을 전제로 작성된 배당표는 위법하다. ㈏ 각 방실이 주거용 건물로 인정된다 하더라 도, 이 사건 건물에 관하여 근저당권을 설정할 당 시 이 사건 건물은 전체가 상가용으로 하나의 공 실로만 평가되어 원고로서는 향후 이 사건 건물이 주거용 건물로 개조되어 소액임차보증금만큼의 담보가치가 하락할 것을 전혀 예측하지 못하였으 니 원고의 담보가치에 대한 신뢰는 보호되어야 하 고, 근저당권이 설정된 이후 관련 법규를 고의로 어기고 불법으로 개조된 방실에 대하여도 소액임 차인에게 우선변제권을 인정한다면 불법을 양산 할 우려가 있으므로, 임차인들의 우선변제권은 부 인되어야한다. (3) 쟁점 이 사건의 주된 쟁점은, 근저당권설정 후 주거 용으로 불법 개조된 건물의 임차인이 주택임대차 보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여 부에있다.50) (4) 재판의 경과 ㈎제1심51) 법원은, 임차인들은 주택임대차보호 법상 소액임차인으로서 보호받을 가치가 없다는 원고의 주장에 대하여, 국민의 주거생활 안정을 보장한다는 주택임대차보호법의 입법취지를 고려 하면 원고가 주장하는 사정만으로는 소액임차인 으로서의 배당을 배제할 수 없다고 하여 원고의 이 부분 주장을 배척하였다(원고 항소). 49)서울중앙지방법원 2006타경2441호 50)그 전제로서 불법 개조한 건물이 주택임대차보호법상의 주거용건물로인정되는지여부도쟁점이되었으나, 그 부분의 쟁점은 생략한다. 51)의정부지방법원 고양지원 2007.10.4. 선고 2007가단 10668 판결 註
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