2009 법무사 9월호

28 法務士 9월호 論 說 ㈏ 항소심 52) 법원은, 소액임차인들이 소외인과 각 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 각 방실은 그공부상의표시에도불구하고실제용도는이미 주거용으로 개조되어 있었고, 임차인들이 이러한 사실을 모른 채 이 사건 각 방실을 임차하여 줄곧 주거용으로 사용하여 왔으므로, 이 사건 각 방실 은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물 에 해당한다고 전제하고, 다음과 같은 판시로써 피고들을 소액임차인으로 인정하여 원고의 항소 를기각하였다(원고의상고포기로확정). “살피건대, 주택임대차보호법 제8조 제1항은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 소액임차인이 갖추어야 할 요건으로서 주 거용 건물(주택)에 대한 경매신청 전에 같은 법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록 을 마칠 것만을 규정하고 있을 뿐, 그 주거용 건 물이 담보권 설정 당시부터 존재할 것을 요구하 고 있지는 않으므로 이 사건에서와 같이 근저당 권 설정 당시에는 비주거용 건물이었다가 그 후 주거용 건물로 개조되었다 하더라도 소액임차 인의 우선변제권을 부인할 법문상의 근거는 없 다. 다만, 대법원 1999.7.23. 선고 99다25532 판 결은 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건 물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당 권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위 가 지나치게 확대되어 부당하므로 이러한 경우 에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 권리가 없다고 보아야 한다고 판시하였고, 원고는 위 판례의 제한 해석을 이 사건에도 유추 적용하여 근저당권자인 원고의 신뢰를 보호하여야 한다고 주장한다. 그러나 주택임대차보호법은 서민의 주거생활 안정이라는 입법목적을 달성하기 위해 소액임 차인에 관하여는 배당절차에 임박하여 가장임 차인이 급조되는 폐단을 방지하기 위한 필요 최 소한도의 대항요건인 경매신청 전 주택인도와 주민등록만을 요구하는 한편, 담보권자가 입게 되는 손해가 지나치게 확대되는 것을 방지하기 위한 장치로서는 대지가액을 포함한 주택가액 의 2분의 1의 범위 안에서만 전체 소액보증금의 우선변제권을 인정하고 있으므로(주택임대차보 호법 제8조 제3항), 위와 같은 입법취지와 법문 상의 규정을 떠나 소액임차인의 우선변제권을 제한 해석한 위 99다25532 판결의 결론이 일반 적으로 타당한지도 의문이거니와, 이 사건은 위 판례와 사안을 달리 한다는 점에서도 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다. 앞서 본 바와 같이 대법원 판례는 공부상의 용 도 여하나 무허가 건물인지 여부를 묻지 않고 임 대차계약 당시 실제 용도가 주거용 건물이면 주 택임대차보호법의 보호대상으로 삼아 왔고, 이 사건에서는 근저당권 설정 당시 비록 비주거용 건물이었다 하더라도 건물이 이미 존재하였으 며, 근린생활시설인 오피스텔 등이 실제로는 주 거용 건물로 개조되어 사용되는 경우가 적지 않 은 것이 우리 사회의 현실이므로(…이 사건 건 물은 집합건물의 맨 위층에 있고 건물 2면에 발 코니가 설치되어 있으며, 건물의 주변은 아파트 단지와 주택단지가 소재한 준주거지역이므로 주 거용으로 개조될 가능성이 그만큼 더 높다고 할 수 있다), 담보권 설정 당시에는 나대지이었다가 그 후 비로소 건물이 신축된 위 99다15532 판결 의 사안과 달리 이 사건에서는 원고가 이 사건 건물이 장차 주거용 건물로 개조되어 임대될 가 능성을 전혀 예측할 수 없었다고 보기는 어렵다. 그리고 위 99다25532 판결은 대지만이 경락된 사 52) � 서울고등법원 2008.6.10. 선고 2007나106032 판결 註