2009 법무사 9월호

대한법무사협회 29 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 안에서 소액임차인이 그 대지의 환가대금에 대 하여 우선변제권을 주장할 수 없다고 본 것일 뿐 이어서 소액임차인이 추후 건물의 환가대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있는 여지를 남 겨두고 있으나, 이 사건은 대지권을 포함한 건물 에 대한 환가대금에서 소액임차인의 우선변제권 을 인정할 것인지 여부가 문제된 사안이므로, 이 사건에서 우선변제권을 부인할 경우 피고들로서 는 임대차계약 당시 이미 주거용 건물로 개조된 건물을 임차하여 실제 주거용으로 사용하여 온 진정 임차인이고 주택임대차보호법이 요구하는 대항요건을 모두 구비하였음에도 불구하고 소액 보증금에 대한 우선변제권을 전혀 인정받지 못 하는 가혹한 결과가 된다. 따라서 이 사건 사안과 같이 근저당권 설정 당시 건물이 존재하였던 경우에는 비록 그 후에 주거용 건물로 불법으로 개조되었다 하더라도 소액임차인들이 임대차계약을 체결할 당시 이 미 실제 용도가 주거용 건물이었던 이상 근저당 권자에 우선하여 건물 및 대지의 환가대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 해석함 이 타당하고, 그로 인해 저당권자의 신뢰가 저 해되는 측면이 있다 하더라도 이는 소액임차인 에 대한 우선적인 보호 규정을 둔 주택임대차보 호법의 입법취지 등에 비추어 부득이한 것으로 서 그에 따라 저당권자가 입게 되는 예측할 수 없는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하 다고 볼 수 없다. 한편, 관련 법규를 위반하여 불법으로 건축물 의 용도를 변경하고 이를 주거용 건물로 임대함 에 따라 담보권 설정 당시 담보권자가 확보하였 던 담보가치를 훼손하는 행위에 대하여는 그와 같은 행위를 저지른 담보권 설정자 내지 건물 임대인을 상대로 행정적, 형사적 제재를 가한다 거나 민사상의 채무불이행 또는 불법행위 책임 을 추궁함으로써 이를 억제할 일이지, 소액임차 인이 임대인과 통모하여 위법행위를 저질렀다 는 등의 특별한 사정이 없는 한 소액임차인의 우선변제권을 부인함으로써 이를 억제하여야 한다고 볼 수는 없다.” 3. 소결 위에서 살펴본 두 가지 사례는, 대지의 매각대 금으로부터의 배당 여부를 다룬 본 발표 주제와 약간 논점이 다른 문제이긴 하지만, 저당권자의 담보가치에 대한 신뢰와 소액임차인의 최우선변 제권에 대한 신뢰가 서로 충돌할 때에 양자를 어 떻게 조절할 것인가라는 점에서는 유사한 구조를 가지고있는측면도있다. 사견으로는위하급심판례가적절히설시한논 지가 소액임차인 보호의 측면에서는 일응 타당하 다고 보지만, 근저당권 설정 당시 예상하지 못한 소액임차인이적게는한두명에서많게는수십명 이 등장하여(실제로 <사례 1>에서는 28명, <사례 2>에서는 6명) 우선변제를 받는다는 것은 아무래 도 문제가 있다. 이 때문에 금융기관 등의 담보권 자로서는 안정적인 담보가치의 산정에 더욱 엄격 해질 수밖에 없는 결과, 여러 가지 악영향이 파급 될것은짐작할수있는바이다. 이러한 문제의 사례는 실무상 흔히 생길 수 있 는 사안이고 이에 관해서는 아직 대법원 판례가 없는실정이어서현재대법원에계류중인사건에 대한향후대법원의최종판단이매우주목된다. Ⅳ.맺는말 1960년 민법이 시행된 지 20여 년이 지난 1981 년 초에 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으 로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법의 특례를