대한법무사협회 5 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 (2) 소액임차인의 최우선변제권 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변 제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우 선변제를 받을 임차인(이하‘소액임차인’이라 한 다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준 은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1 의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다.2) 한편, 2009.5.8. 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 제8조 제3항 중“주택가액(대지의 가액 을 포함한다)의 2분의 1의 범위에서 대통령령으 로 정한다”를“제8조의2에 따른 주택임대차위 원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다”로 하 고, 같은 항에“다만, 보증금 중 일정액의 범위 와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다”는 단서를 신설하였다. 또한, 법무부에 주택임대차위원회를 두고, 그 위 원장은 법무부차관으로 하며, 위원은 주택임대 차 관련 전문지식과 업무경험이 풍부한 사람과 기획재정부·법무부·국토해양부의 고위공무 원단에 속하는 공무원 등으로 구성하도록 하는 규정(제8조의2)을 신설하였다(2009.8. 9.부터 시 행예정).3) (3) 우선변제의 대상 이와 같이 주택에 관한 경매 등의 절차에서 건 물임차인에게 건물뿐만 아니라 그 대지의 환가대 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은「민사집행법」에 따른 경매 또는「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차 주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권 리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증 금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.”고 규정하고 있다. 한편, 주택임대차보호법을 모태로2001.12.29. 제정되어 2002.11.1.부터 시행된 상가건물임대차보호법 제5조(보증 금의회수) 제2항은“제3조제1항의대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받 은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선 하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”고 규정하고 있다. 2 )주택임대차보호법이 1981.3.5. 제정될 당시에는 간편한 대 항요건(인도와 주민등록)을 갖춘 주택임차인에게 대항력을 부여하고 최단 존속기간을 보장하는 등의 규정을 두었을 뿐, 임차보증금의우선변제에관한규정을두지않았으나, 1983.12.30. 개정시법제8조를신설함으로써일반채권자 에 불과한 임차인에게 소액보증금에 대한 최우선변제권을 부여하는 파격적인 규정이 탄생하게 되었다. 그후1989.12.30. 개정에서는종전소액보증금 전액에 대하여최우선변제권을인정하던태도를바꿔, 최우선변 제권이 인정되는 소액임차인의 기준과 최우선변제권이 인정되는소액보증금의범위를구별하고, 경매절차에임 박하여 가장 임차인이 급조되는 폐단을 방지하기 위하여 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 법 제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것을 요구하게 되었다. 다시2008.3.21. 개정된현행법제8조는제1항에서“임 차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者) 보다우선하여변제받을권리가있다. 이경우임차인은 註 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추 어야한다.”고규정하고, 같은조제3항에서“제1항에따라우 선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위에서 대통 령령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 한편, 상가건물임대차보호법제14조(보증금중일정액의보호) 제1항은“임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여변제받을권리가있다. 이경우임차인은건물에대 한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한 다.”고규정하고, 같은조제3항은“제1항에따라우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가 액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위에서 해당지역의경제여건, 보증금및차임등을고려하여대통령 령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 3 )본 발표 주제와 직접 관련되는 것은 아니지만, 2009.5.8. 공포 되어 2009.8.9.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법에서 신 설된“주택임대차위원회”에관한사견을밝히고자한다. 우선, 동 위원회가 다루게 될 업무범위가 법 제8조에 따라 우선변제 를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하 는데그치고만것은, 주택임대차에관한다양한법률분쟁의 현실을감안할때너무협소하다고본다. 또한동위원회를구 성하게 될 위원의 자격조건이 주택임대차분쟁의 현실과 너무 동떨어져있다는생각이다. 즉, 변호사·감정평가사·공인회계 사·세무사 또는 공인중개사를 규정하면서도 정작 무주택서민 의 법률도우미로서 주택임대차 관련 전문지식과 업무경험이 풍부한‘법무사’를명시적으로배제하고있는것이다. 법개정 에서 실수로 누락한 것이라면 적어도 시행령 개정시“그 밖에 주택임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령 으로 정하는 사람”의 범위에는 반드시‘법무사’가 포함되어야 할것이다.
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=