개인회생절차에 있어 임차인지위에 관한 소고 대한법무사협회 41 임대차보증금을 반환받을 방법이 없다는 불합리 한 점이 있다. 요컨대 임대차보증금 반환채권은 고유한 별제권은 아니지만 별제권과 같이 취급되 면서도 경매신청권이 없다는 점에서 개인회생절 차에 있어 임차인이 제대로 보호받지 못한다는 문 제가발생한다. 아울러 임차인에게 매월 지급할 차임이 있는 경 우는 통합도산법 제421조에 의한 보증금과 차임 에 대하여 상계가 가능하다. 하지만 채권자(임차 인)가 임대차계약을 유지할 마음이 없음에도 불구 하고 원하지 않는 보증금과 차임을 상계해야 한다 는 것은 임차인에게 현저하게 불리하게 적용된다 는 문제가 있다. 본 연구는 이처럼 주택(상가)임차 인의 불리한 지위에 대하여 고찰함으로써 현행 통 합도산법과 통합도산법 개정안에서 언급하고 있 지 않은 부분을 언급하고 싶다. Ⅱ. 법적 성격 주택 및 상가임대차의 보증금의 성격을 어떻게 파악하는가에 따라 통합도산법상 보증금의 반환 채권의 법적 성격도 결정된다. 보증금은 통상 건 물의 임대차에 있어 임차인의 채무를 담보하기 위 하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 가리키며 보증금의 성질에 관하여 정지조건부 반환의무를 수반하는 금전소 유권의 이전이라는 정지조건설이 통설이다. 정지 조건설은 임대차 종료시 또는 임차물반환시에 임 차인의 반대채무가 없음을 정지조건으로 반환청 구권이 발생한다는 입장이므로 임차인이 공제될 채무가 없음을 입증하여야 한다. 따라서 임대차가 종료한 때에 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전 액을, 그리고 채무불이행이 있으면 그 금액으로부 터 당연히 변제에 충당하는 것으로 하고 잔액을 반환한다는 조건으로 금전소유권을 임대인에게 양도하는 것이라고 한다.2) 한편해제조건설은임 대차 종료시 임차물 반환청구권이 발생하고 반대 채무가 있음을 해제조건으로 공제하여야 한다는 견해로서 임대인이 임차인의 채무가 있음을 입증 하여야 한다. 판례는 정지조건설을 따른 것도 있 고 해제조건설을 따른 것도 있다. 한편, 파산절차 상 파산재단에 속하는 재산상에 설정되어 있는 유 치권, 질권, 저당권, 전세권을 별제권이라고 하며 (통합도산법 제411조), 파산절차상 별제권자는 파 산절차에 의하지 아니하고 별제권을 행사하여 자 신의 채권의 만족을 받을 수 있다(통합도산법 제 412조). 별제권의 행사에 의하여 변제를 받을 수 없는 채권액에 관해서만 파산채권자로서 그 권리 를 행사할 수 있다(통합도산법 제413조). 이러한 파산절차의 별제권 규정들을 개인회생절차에 준 용하고 있다(통합도산법 제586조). 주택 및 상가 건물의 임차인이 가지는 임대차보증금의 반환채 권3)은 저당권, 유치권, 질권, 전세권 등과 유사하 게 취급되어 별제권에 준하는 채권으로 분류된다 (통합도산법 제586조, 제411조). Ⅲ. 개인회생절차상 임차인의 지위 1. 우선변제권 여부 통합도산법 제586조, 제415조에 의하여 주택임 대차보호법 제3조(상가의 경우 상가임대차보호법 2) 양형우,「민법의 세계」, 진원사, 2007, 1153쪽. 3) 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따른 대 항요건(주택의경우전입신고와주택의인도, 상가건물의 경우 사업자등록과 건물의 인도)과 확정일자를 갖추어 우 선변제권이있는임차권자, 대항요건을갖추어최우선변 제권이 있는 소액임차인의 임대차보증금 반환채권을 말 한다. 그러나대항력은있으나확정일자를갖추지않아 우선변제권이없는임차인, 대항요건을갖추지못한임차 인 등은 일반채권자와 동일하게 채권자목록에만 기재하 고 우선변제권이 인정되지 않는다. 註。 ’
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=