2010 법무사 1월호

개인회생절차에 있어 임차인지위에 관한 소고 대한법무사협회 41 임대차보증금을 반환받을 방법이 없다는 불합리 한 점이 있다. 요컨대 임대차보증금 반환채권은 고유한 별제권은 아니지만 별제권과 같이 취급되 면서도 경매신청권이 없다는 점에서 개인회생절 차에있어임차인이제대로보호받지못한다는문 제가발생한다. 아울러임차인에게매월지급할차임이있는경 우는 통합도산법 제421조에 의한 보증금과 차임 에 대하여 상계가 가능하다. 하지만 채권자(임차 인)가임대차계약을유지할마음이없음에도불구 하고원하지않는보증금과차임을상계해야한다 는 것은 임차인에게 현저하게 불리하게 적용된다 는문제가있다. 본연구는이처럼주택(상가)임차 인의불리한지위에대하여고찰함으로써현행통 합도산법과 통합도산법 개정안에서 언급하고 있 지않은부분을언급하고싶다. Ⅱ.법적성격 주택 및 상가임대차의 보증금의 성격을 어떻게 파악하는가에 따라 통합도산법상 보증금의 반환 채권의 법적 성격도 결정된다. 보증금은 통상 건 물의임대차에있어임차인의채무를담보하기위 하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 가리키며 보증금의 성질에 관하여 정지조건부 반환의무를 수반하는 금전소 유권의 이전이라는 정지조건설이 통설이다. 정지 조건설은 임대차 종료시 또는 임차물반환시에 임 차인의 반대채무가 없음을 정지조건으로 반환청 구권이 발생한다는 입장이므로 임차인이 공제될 채무가없음을입증하여야한다. 따라서임대차가 종료한때에임차인의채무불이행이없으면그전 액을, 그리고채무불이행이있으면그금액으로부 터 당연히 변제에 충당하는 것으로 하고 잔액을 반환한다는 조건으로 금전소유권을 임대인에게 양도하는 것이라고 한다. 2) 한편 해제조건설은 임 대차 종료시 임차물 반환청구권이 발생하고 반대 채무가 있음을 해제조건으로 공제하여야 한다는 견해로서 임대인이 임차인의 채무가 있음을 입증 하여야 한다. 판례는 정지조건설을 따른 것도 있 고 해제조건설을 따른 것도 있다. 한편, 파산절차 상파산재단에속하는재산상에설정되어있는유 치권, 질권, 저당권, 전세권을 별제권이라고 하며 (통합도산법 제411조), 파산절차상 별제권자는 파 산절차에 의하지 아니하고 별제권을 행사하여 자 신의 채권의 만족을 받을 수 있다(통합도산법 제 412조). 별제권의 행사에 의하여 변제를 받을 수 없는 채권액에 관해서만 파산채권자로서 그 권리 를 행사할 수 있다(통합도산법 제413조). 이러한 파산절차의 별제권 규정들을 개인회생절차에 준 용하고 있다(통합도산법 제586조). 주택 및 상가 건물의 임차인이 가지는 임대차보증금의 반환채 권 3) 은 저당권, 유치권, 질권, 전세권 등과 유사하 게 취급되어 별제권에 준하는 채권으로 분류된다 (통합도산법제586조, 제411조). � Ⅲ.개인회생절차상임차인의지위 1. 우선변제권여부 통합도산법 제586조, 제415조에 의하여 주택임 대차보호법 제3조(상가의 경우 상가임대차보호법 2) 양형우,「민법의 세계」, 진원사, 2007, 1153쪽. 3) 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따른 대 항요건(주택의 경우 전입신고와 주택의 인도, 상가건물의 경우 사업자등록과 건물의 인도)과 확정일자를 갖추어 우 선변제권이 있는 임차권자, 대항요건을 갖추어 최우선변 제권이 있는 소액임차인의 임대차보증금 반환채권을 말 한다. 그러나 대항력은 있으나 확정일자를 갖추지 않아 우선변제권이 없는 임차인, 대항요건을 갖추지 못한 임차 인 등은 일반채권자와 동일하게 채권자목록에만 기재하 고 우선변제권이 인정되지 않는다. 註