論說 46 法務士1 월호 3. 임대차보증금 반환채권의 처리방법15) 임대차보증금 반환채권의 경우 임대차계약 종 료시에 공제될 월차임이 있거나 상계될 손해배상 채권이 있는 경우가 종종 있기 때문에 미확정채권 의 하나로 취급하고 있고, 임대차보증금은 담보권 으로서의 성격을 겸유하고 있으므로 별제권 유사 의 권리로 분류하고 있다. 임대차보증금 반환채권 은 다른 일반의 개인회생채권보다는 우월적 지위 를 가지기는 하지만, 이 채권은 임대차목적물의 환가액의 한도 내에서만 우선권을 가지는 것이기 때문에 우선적 개인회생채권으로 취급되기 보다 는 별제권부 채권과 유사한 성격을 가지는 것이므 로 별제권에 준하여 취급되는 것으로 본다.16) 한편 담보권의 실행 등을 위한 경매는 담보물권에 내재 하는 환가권의 발동으로서 집행권원을 필요로 하 지 않는다. 그런데 주택임대차보호법 또는 상가건 물임대차보호법상 대항 요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경 매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차목적물(대 지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기 타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리 가 있지만(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상 가건물임대차보호법 제5조 제2항), 담보물권과 달리 임차인에게는 그 보증금반환채권을 변제받 기 위하여 임차목적물의경매를 청구할 수 있는 경 매청구권(민법 제318조, 제322조, 제338조, 제 363조)이 인정되지 않는다. 또한 별제권은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에서 새로이 발생하는 권리가 아니라 담보권이 개인회생재단에 포함되 어 있는 목적물에 대하여 행사되는 작용으로서 생 기는 우선 변제청구권이므로, 통합도산법 제568 조, 제415조의 해석에 의하여도 임차보증금반환 채권에 관하여 임차인이 그 주택 및 상가건물에 대하여 담보권실행을 위한 경매를 신청할 권리가 있다고 할 수 없다. 따라서 임차인이 임차보증금 반환채권에 관하여 판결 등 집행권원을 가지고 있 더라도 이 채권은 여전히 개인회생채권에 속하는 것이다. 그리고 채무자에 대하여 개인회생절차 개 시 결정이 있으면 그 집행권원에 기한 강제집행이 금지되므로(통합도산법 제600조 제1항 제2호), 임차인은 강제집행을 할 수 없다. 그런데 임대차 보증금반환채권은 부동산을 용익할 수 있는 권리 가 있기 때문에 일반 별제권과는 달리 여러 가지 의 경우로 나누어 살펴볼 필요성이 있다. 가. 대항요건을갖춘임대차보증금반환채권 (1) 목적물이 경매되는 경우 1) 대항요건과 확정일자를 갖추고 선순위 담보권 이 없는 임차인의 임대차보증금 반환채권의 경우 ① 대항요건과 확정일자를 갖추고 선순위 담보 권이 없는 임대차보증금 반환채권에 있어 임차인 이 경매배당절차에 참가하지 않고 대항력을 행사 하는 경우에는 임대차관계가 매수인에게 승계되 고 채무자와의 관계에서 임대차보증금 반환채권 은 소멸되므로 이러한 경우 가용소득 및 재산처분 에 의한 변제의 대상에서 제외되고 별제권 행사로 전액을 변제받을 수 있는 별제권자와 동일하게 취 급된다. ② 임대차보증금반환채권으로 배당절차에 참가 하는 경우 경매배당금액에서 변제를 받고 부족액 이 있으면 매수인에게 대항할 수 있다. 채무자와 의 관계에서는 임대차보증금반환채권은 소멸하고 15) 아래의 여러 가지 경우는 서울중앙지방법원의 견해이지 만 서울중앙지방법원의 견해가 전국적으로 통일되게 운 용되는 것 같아 특별한 수정 없이 그대로 인용하였다. 그러나 일정한 부분에서는 필자는 그 견해를 달리하므로 필요부분에서필자의견해를기술한다. 서울중앙지방법 원파산부실무연구회, 앞의책, 402-403쪽. 16) 서울중앙지방법원 파산부 정영식 판사 집필부분,「실무 연찬자료」, 법원공무원교육원, 2009, 154쪽. 註。 I
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