2010 법무사 1월호

論 說 46 法務士 1월호 3. 임대차보증금반환채권의처리방법 15) 임대차보증금 반환채권의 경우 임대차계약 종 료시에 공제될 월차임이 있거나 상계될 손해배상 채권이있는경우가종종있기때문에미확정채권 의하나로취급하고있고, 임대차보증금은담보권 으로서의 성격을 겸유하고 있으므로 별제권 유사 의권리로분류하고있다. 임대차보증금반환채권 은 다른 일반의 개인회생채권보다는 우월적 지위 를 가지기는 하지만, 이 채권은 임대차목적물의 환가액의 한도 내에서만 우선권을 가지는 것이기 때문에 우선적 개인회생채권으로 취급되기 보다 는별제권부채권과유사한성격을가지는것이므 로별제권에준하여취급되는것으로본다. 16) 한편 담보권의실행등을위한경매는담보물권에내재 하는 환가권의 발동으로서 집행권원을 필요로 하 지않는다. 그런데주택임대차보호법또는상가건 물임대차보호법상대항요건과임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경 매또는국세징수법에의한공매시임차목적물(대 지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기 타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리 가 있지만(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상 가건물임대차보호법 제5조 제2항), 담보물권과 달리 임차인에게는 그 보증금반환채권을 변제받 기위하여임차목적물의경매를청구할수있는경 매청구권(민법 제318조, 제322조, 제338조, 제 363조)이인정되지않는다. 또한별제권은채무자 회생 및 파산에 관한 법률에서 새로이 발생하는 권리가 아니라 담보권이 개인회생재단에 포함되 어있는목적물에대하여행사되는작용으로서생 기는 우선 변제청구권이므로, 통합도산법 제568 조, 제415조의 해석에 의하여도 임차보증금반환 채권에 관하여 임차인이 그 주택 및 상가건물에 대하여 담보권실행을 위한 경매를 신청할 권리가 있다고 할 수 없다. 따라서 임차인이 임차보증금 반환채권에관하여판결등집행권원을가지고있 더라도 이 채권은 여전히 개인회생채권에 속하는 것이다. 그리고채무자에대하여개인회생절차개 시결정이있으면그집행권원에기한강제집행이 금지되므로(통합도산법 제600조 제1항 제2호), 임차인은 강제집행을 할 수 없다. 그런데 임대차 보증금반환채권은 부동산을 용익할 수 있는 권리 가 있기 때문에 일반 별제권과는 달리 여러 가지 의경우로나누어살펴볼필요성이있다. 가. 대항요건을 갖춘 임대차보증금 반환채권 (1) 목적물이경매되는경우 1) 대항요건과확정일자를갖추고선순위담보권 이없는임차인의임대차보증금반환채권의경우� ① 대항요건과 확정일자를 갖추고 선순위 담보 권이 없는 임대차보증금 반환채권에 있어 임차인 이 경매배당절차에 참가하지 않고 대항력을 행사 하는 경우에는 임대차관계가 매수인에게 승계되 고 채무자와의 관계에서 임대차보증금 반환채권 은소멸되므로이러한경우가용소득및재산처분 에의한변제의대상에서제외되고별제권행사로 전액을변제받을수있는별제권자와동일하게취 급된다. ②임대차보증금반환채권으로배당절차에참가 하는 경우 경매배당금액에서 변제를 받고 부족액 이 있으면 매수인에게 대항할 수 있다. 채무자와 의관계에서는임대차보증금반환채권은소멸하고 15) 아래의 여러 가지 경우는 서울중앙지방법원의 견해이지 만 서울중앙지방법원의 견해가 전국적으로 통일되게 운 용되는 것 같아 특별한 수정 없이 그대로 인용하였다. 그러나 일정한 부분에서는 필자는 그 견해를 달리하므로 필요부분에서 필자의 견해를 기술한다. 서울중앙지방법 원 파산부 실무연구회, 앞의 책, 402-403쪽. 16) 서울중앙지방법원 파산부 정영식 판사 집필부분,「실무 연찬 자료」, 법원공무원교육원, 2009, 154쪽. 註