2010 법무사 1월호

개인회생절차에 있어 임차인지위에 관한 소고 대한법무사협회 47 변제계획안상의 유보액은 나머지 채권자들에게 안분하여 지급한다. 다만 대항요건과 확정일자를 모두갖추고있는경우개인회생인가결정후목적 물이 경매될 가능성은 후순위 물권자가 담보권실 행을 위한 경매를 하는 경우 등으로 그 가능성은 높지않는것으로볼수있다. 2) 대항요건과 확정일자를 갖추었으나 선순위 담보권이있는임차인은순위에따라변제받게될 것이다. 변제받지못한부분에대해서는매수인에 게대항할수없기때문에일반개인회생채권으로 참가하여 별제권에 관한 예정부족액의 처리방법 에따른다. 3) 대항요건을 갖추었으나 확정일자는 없고 선 순위 담보권이 없는 임대차보증금 반환채권은 매 수인에게 대항가능하기 때문에 임대차관계는 매 수인에게 승계된다. 채무자와의 관계에서는 임대 차보증금 반환채권은 소멸되므로 가용소득 및 재 산처분에의한변제의대상에서제외된다. 4) 대항요건을 갖추었으나 확정일자는 없고 선 순위 담보권이 있는 임대차보증금 반환채권은 소 액임차보증금 중 일정 금액외의 부분은 대항요건 을갖추지못한경우와동일하다. (2) 목적물이제3자에게임의매각되는경우 대항요건을갖춘임대차의목적물이제3자에게 임의매각의 방법으로 처분되는 경우에는 확정일 자의 여부와는 관계없이 매수인에게 대항가능하 다. 따라서임대차관계가매수인에게승계되고채 무자의보증금반환채권은소멸된다. 17) 이경우가 용소득및재산처분에의한변제의대상에서제외 되고 별제권 행사로 전액을 변제받을 수 있는 별 제권자와 동일하게 취급된다. 18) 위의 대항요건과 확정일자는모두가지고경매되는경우와같이처 리된다. � (3) 목적물이제3자에게재임대되는경우 채권자인 임차인이 확정일자와 대항요건을 갖 춘 임대차에 있고 새로 임차하는 제3자에게도 확 정일자와 대항요건을 갖추고 있어 일정한 우선변 제가 예상되어 제3자에 대한 재임대가 이루어진 경우의 처리방안에 대하여 새로운 임대차보증금 은채무자가새로취득한재산으로서전체개인회 생채권자에게 균등분배하여야 한다는 견해와 채 무자는새로운재원을마련하는것이아니라새로 운 임차인에게 지급받은 임차보증금으로 종전의 임차인에게 변제하는 계획안을 작성하는 것으로 무방하다는 견해가 있다. 19) 그러나 임대인이 채무 자가 종전의 임차인에게 임차보증금을 지급하지 못하고있는상황에서새로운임차인이그사실을 17) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반 환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행 인수로 보아야 하고 면책적 채무인수로 보기 위하여는 채권자인 임차인의 승낙이 필요하다는 것이 판례의 입장 이다. 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결.;대 법원 2002. 5. 10. 선고 2000다18578 판결. 한편 대법 원 2008.9.11. 선고 2008다39663 판결에서는“부동산 의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기 로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매 도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수 로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다 69026 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판 결 참조). 이 경우 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사 표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다고 할 것이나, 주택의 임차인이 제3 자에 대한 대항력을 갖추기 전에 임차주택의 소유권이 양도되어 당연히 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면 책적으로 인수한 것으로 볼 수 없는 경우 주택임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 볼 것인지 여부는 그 행위 당시 임대차보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다”고 판시하였다. 18) 서울중앙지방법원 파산부 실무연구회, 앞의 책, 403쪽. 19) 앞의 견해와 뒤의 견해 모두 서울중앙지방법원 파산부 실무연구회, 앞의 책, 403쪽. 註