개인회생절차에 있어 임차인지위에 관한 소고 대한법무사협회 47 변제계획안상의 유보액은 나머지 채권자들에게 안분하여 지급한다. 다만 대항요건과 확정일자를 모두 갖추고 있는 경우 개인회생인가결정 후 목적 물이 경매될 가능성은 후순위 물권자가 담보권실 행을 위한 경매를 하는 경우 등으로 그 가능성은 높지 않는 것으로 볼 수 있다. 2) 대항요건과 확정일자를 갖추었으나 선순위 담보권이 있는 임차인은 순위에 따라 변제받게 될 것이다. 변제받지 못한 부분에 대해서는 매수인에 게 대항할 수 없기 때문에 일반 개인회생채권으로 참가하여 별제권에 관한 예정부족액의 처리방법 에따른다. 3) 대항요건을 갖추었으나 확정일자는 없고 선 순위 담보권이 없는 임대차보증금 반환채권은 매 수인에게 대항가능하기 때문에 임대차관계는 매 수인에게 승계된다. 채무자와의 관계에서는 임대 차보증금 반환채권은 소멸되므로 가용소득 및 재 산처분에 의한 변제의 대상에서 제외된다. 4) 대항요건을 갖추었으나 확정일자는 없고 선 순위 담보권이 있는 임대차보증금 반환채권은 소 액임차보증금 중 일정 금액외의 부분은 대항요건 을 갖추지 못한 경우와 동일하다. (2) 목적물이 제3자에게 임의매각되는 경우 대항요건을 갖춘 임대차의 목적물이 제3자에게 임의매각의 방법으로 처분되는 경우에는 확정일 자의 여부와는 관계없이 매수인에게 대항가능하 다. 따라서 임대차관계가 매수인에게 승계되고 채 무자의 보증금 반환채권은 소멸된다.17) 이경우가 용소득 및 재산처분에 의한 변제의 대상에서 제외 되고 별제권 행사로 전액을 변제받을 수 있는 별 제권자와 동일하게 취급된다.18) 위의대항요건과 확정일자는 모두 가지고 경매되는 경우와 같이 처 리된다. (3) 목적물이제3자에게재임대되는경우 채권자인 임차인이 확정일자와 대항요건을 갖 춘 임대차에 있고 새로 임차하는 제3자에게도 확 정일자와 대항요건을 갖추고 있어 일정한 우선변 제가 예상되어 제3자에 대한 재임대가 이루어진 경우의 처리방안에 대하여 새로운 임대차보증금 은 채무자가 새로 취득한 재산으로서 전체 개인회 생채권자에게 균등분배하여야 한다는 견해와 채 무자는 새로운 재원을 마련하는 것이 아니라 새로 운 임차인에게 지급받은 임차보증금으로 종전의 임차인에게 변제하는 계획안을 작성하는 것으로 무방하다는 견해가 있다.19) 그러나임대인이채무 자가 종전의 임차인에게 임차보증금을 지급하지 못하고 있는 상황에서 새로운 임차인이 그 사실을 17) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반 환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행 인수로 보아야 하고 면책적 채무인수로 보기 위하여는 채권자인 임차인의 승낙이 필요하다는 것이 판례의 입장 이다. 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결.;대 법원 2002. 5. 10. 선고 2000다18578 판결. 한편 대법 원 2008.9.11. 선고 2008다39663 판결에서는“부동산 의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기 로약정한경우, 그인수는특별한사정이없는이상매 도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수 로보아야하고, 면책적채무인수로보기위해서는이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 1995. 8. 11. 선고94다58599 판결, 대법원 1997. 6. 24. 선고97다1273 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고2000다 69026 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판 결참조). 이경우임차인의승낙은반드시명시적의사 표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도가능하다고할것이나, 주택의임차인이제3 자에 대한 대항력을 갖추기 전에 임차주택의 소유권이 양도되어 당연히 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면 책적으로 인수한 것으로 볼 수 없는 경우 주택임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 볼 것인지 여부는 그 행위 당시 임대차보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다”고 판시하였다. 18) 서울중앙지방법원파산부실무연구회, 앞의책, 403쪽. 19) 앞의 견해와 뒤의 견해 모두 서울중앙지방법원 파산부 실무연구회, 앞의책, 403쪽. 註。 ’
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