2010 법무사 1월호

論 說 48 法務士 1월호 알면서도 임대차계약을 체결하는 것은 극히 예외 적인 상황이라고 할 수 있으며, 새로운 임차인이 최선순위의 확정일자와 대항요건을 갖추는 경우 는 더더욱 희박할 것으로 보인다. 왜냐하면 새로 운 임차인이 최선순위의 확정일자와 대항요건을 갖추기 위해서는 선순위 담보물권자가 없어야 하 는데 그렇다면 채무자인 임대인의 입장에서는 부 동산을 매매나 담보권설정을 통해 일반채권자의 채무를 변제하여야 함에도 불구하고 이를 게을리 하고 있다고 볼 수 있기 때문에 이러한 채무자까 지보호할필요성이있는가를생각해볼필요성이 있기때문이다. 따라서이론적으로는가능할지모 르지만현실성에대해서는의문이다. 나. 대항요건을 갖추지 못한 임대차보증금 반환채권 임대차보증금 반환채권 중 대항요건조차 갖추 지못한경우는일반의미확정개인회생채권과동 일하게 취급된다. 따라서 경매나 제3자에 대하여 임의매각하는 경우 대항력이나 우선변제권이 없 기 때문에 전액을 변제받지 못할 것이다. 나아가 인가 후 임대차목적물이 제3자에게 재임대되는 경우에도 새로운 임차인이 채무자에게 지급하는 임대차보증금으로부터 우선하여 변제를 받지 못 한다. 이러한점은민사집행법에서확정일자와대 항력을 가지지 못한 자의 지위와 동일하다고 할 수 있다. 다만 채무자인 임대인의 보증금 반환의 무와 임차인의 명도의무는 동시이행관계에 있기 때문에 면책결정이 내려질 때까지 권리변경의 효 력이 없으므로 임차인이 권리변경의 효력이 생기 기 전까지는 전액의 반환을 주장하면서 명도하지 않을 권리는 있다. 20) 하지만 채무자에게 면책결정 이 있게 되면 결국 면책결정의 효력으로 인하여 임차인의 보증금반환채권은 집행력을 상실하고 자연채무로만존재하게된다. 다. 개인회생변제계획의 구체적 기재방법 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차보증금 반 환채권, 대항요건을갖춘소액임차보증금중일정 금액은 우선변제권이 있기 때문에 별제권에 준하 여 취급한다. 따라서 변제계획안의「별제권부 채 권 및 이에 준하는 채권의 처리」항목에서 변제방 법을기재하고있다. 대항요건을갖추었으나확정 일자가 없는 임대차보증금 반환채권에 관하여 현 재의변제계획안양식내에그에해당하는항목이 만들어져 있지 않으므로 변제계획안 말미의 기타 사항란에 기재하되 임차보증금 전액을 유보하는 방식으로 변제계획안을 작성한다. 확정일자와 대 항요건을 모두 갖추지 못한 임대차보증금 반환채 권은 미확정채권에 대한 변제방법의 기재례에 준 하여처리한다. 즉미확정채권이므로반환채권전 액을 회생위원계좌에 유보하여 두되 변제비율은 일반회생채권과 같이 취급한다. 단 임대차보증금 반환은 건물의 명도와 동시이행관계에 있기 때문 에“미확정채권이 임대차보증금 반환채권인 경우 에는 임대차보증금 반환액수가 확정되고 임차인 이 임대차목적물을 명도함과 동시에 변제한다”라 는단서조항을두고있다. Ⅴ.임차인보호를위한방안 1. 경매신청권부여 개인회생절차에 있어 임차인의 지위는 별제권 자에 준하여 처리하고 있음에도 불구하고 별제권 자가 고유하게 가지는 집행력을 보유하지 않음으 20) 따라서 이 경우 임차인이 취할 수 있는 최선의 방법은 차임이 있다면 보증금반환채권과 상계하는 것인데 만약 차임을 지급함이 없이 보증금을 일시불로 지급한 경우 임차인은 채무자의 변제계획이 종료될 때까지 건물명도 를 거부 소극적인 항변권이 전부일 것이다. 註