부동산경매에서 매각으로 인한 소유권이전등기절차 의사표시의 공시송달신청 논 설 업무참고자료 www.kjaa.or.kr March 2010. 3 국민과 함께한 법무사 113년 법친구 것꾹分 크던隨芸務.-±--ti},會
길 길은 많은 사람들이 오고 가면서 저절로 만들어 지기도 하고 오고 가지 아니하면 없어지는 인간의삶의흔적이다 길은 만나는 사람끼리 서로의 안부를 전하고 그리움과정을나누며 서로의 근심과 걱정을 염려해 주는 쉼터이기도 하다 짧은 지름길 보다 먼 길을 돌아 돌아 느릿느릿 걸어 갔던 추억의 길이 있는가 하면 부푼 청운의 꿈을 간직하고 출세를 위해 걷던환희의길이있고 삶의 고통을 겸손하게 받아들이고 터득하기 위한 인고의길이있다 길은 어느 곳에 어떠한 형태로 있다 하여도 누구나 가야 할 사람은 지나 가야 한다 지나온 길이 부족하고 아쉬움에 잠긴 길 이라면 가야 할 길은 여유와 행복이 넘치는 길 이어야 할 텐데 이즈음, 나는 어떠한 길을 걸어 가고 있는가 배 기 오│법무사(서울북부회)
시 길 | 배기오 논 설 부동산경매에서매각으로인한소유권이전등기절차| 한 봉 상 업무참고자료 의사표시의공시송달신청| 정 상 태 법 률 법률 (제9940~9943, 9970호) 대통령령 대통령령 (제21987, 21988호) 규 칙 대법원규칙 (제2272호) 예 규 대법원 등기예규 (제1303~1306호) 등기선례 부동산등기선례 판결·결정 대법원판결(결정)요지 수 상 휘날려라, 태극기 | 유 광 일 일본여행 낙수(落穗) |성종화 3·1절에 의인들의 명언을 상고하면서 | 임 승 재 협회·지방회동정 법무사등록공고 2 4 25 30 43 45 46 52 55 63 66 70 72 77 2010 _ 3 CONTENTS rk r r f 귓꾹芬궁 ••••••••••••• ., ＇ 습 켜 // / / Izv—/ 目 旦 仁 츠¢
4 法務士3 월호 論說 不動産競賣에서賣却으로인한所有權移轉登記節次 目 次 Ⅰ. 글머리에 Ⅱ. 一般論 Ⅲ. 所有權移轉登記 1. 소유권이전등기의 촉탁 2. 매수인의 사망 가. 매각허가결정 전에 매수인이 사 망한경우 나. 매각허가결정 후에 매수인이 사 망한경우 3. 매수인의 지위양도 4. 제3취득자가 매수인이 된 경우 가. 경매개시결정등기 전에 소유권 이전등기를 마친 제3취득자가 매수인이된경우 나. 공유부동산에 대한 경매절차에 서 일부 공유자가 매수인이 된 경우 다. 경매개시결정등기 후에 소유권 이전등기를 마친 제3취득자가 매수인이된경우 5. 재외국민 또는 국외이주자가 매 수인인경우 가. 주소를증명하는서면 나. 부동산등기용등록번호 다. 외국인의토지취득 6. 구분건물의 전유부분에만 설정 된 근저당권의 실행으로 매각된 경우 건물대지에 대한 소유권이 전등기절차 가. 매각허가결정에 대지에 대한 표 시가 있고 대지권등기도 경료되 어있는경우 나. 매각허가결정에 대지에 대한 표 시가 있으나 대지권등기가 경료 되지않은경우 다. 매각허가결정에 대지에 대한 표 시가없는경우 7. 세금계산서의 발급여부 Ⅳ. 負擔의 抹消登記 1. 일반론 2. 저당권설정등기 및 담보가등기 가. 말소대상 나. 부기등기의말소여부 다. 채무자의임의변제 3. 순위보전가등기 4. 가압류등기 및 압류등기 5. 가처분등기 6. 용익물권 및 임차권등기 가. 전세권설정등기 나. 지상권, 지역권, 등기된 임차권 등기 다. 임차권등기명령에 의한 임차권 등기 7. 예고등기 8.‘사용승인을 받지 아니한 건물’ 의표시 9. 매각목적물이 일부인 경우 전체 에 대하여 설정된 부담의 말소 가. 가압류및근저당권설정등기 나. 지상권설정등기 10. 채무자회생 및 파산에 관한 법 률에따른등기 가. 파산선고의등기 나. 회생절차개시결정의등기 다. 개인회생절차개시결정의등기 Ⅴ. 競賣開始決定登記의 抹消 Ⅵ. 登記囑託節次 1. 촉탁서의 작성과 송부방법 2. 등기촉탁비용 및 등기필증의 교 부방법 3. 등기촉탁서의 기재사항 4. 첨부서류 Ⅶ. 맺는말 Ⅰ. 글머리에 일반적으로 부동산경매절차는 압류단계, 환가단 계, 변제(배당)단계의 3단계로 크게 나누어 볼 수 있다. 그 중 환가단계는 경매대상인 부동산을 매각 하여 현금화하는 단계로서 매수인이 집행법원으로 부터 매각허가결정을 받아 매각대금을 완납하면 집행법원은 소유권이전등기 및 매수인이 인수하지 아니한 부담의 등기와 경매개시결정등기를 말소하 는 등기를 촉탁하여야 한다. 특히 부담의 말소와 ’
대한법무사협회 5 不動産競賣에서 賣却으로 인한 所有權移轉登記節次 관련하여 실무상 여러 가지 문제점들이 발생한다. 본 논문에서는 매각으로 인한 소유권이전등기와 부담의 말소등기를 중심으로 일반적인 고찰을 하 고 실무상 문제가 될 여지가 있는 부분에 대하여 살펴봄과 동시에 관련판례를 검토하기로 한다. Ⅱ. 一般論 매각대금이 완납되면 집행법원은 ① 매수인 앞 으로 소유권을 이전하는 등기 ② 매수인이 인수하 지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기 ③ 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등 기관에게 촉탁하여야 한다(民事執行法 144條 1項, 이하 조문만 표시하기로 한다). 소유권이전등기 등에 소요되는 비용은 매수인 이 부담하여야 하므로(144條 2項) 매수인이 촉탁 에 필요한 서류 등을 첨부하여 촉탁신청을 하여야 만 집행법원이 등기촉탁을 할 수 있다. 대법원예 규는 매수인이 촉탁신청을 한 날로부터 3일 이내 에 등기촉탁을 하도록 규정하고 있다.1) 등기촉탁 은 사법보좌관의 명의로 하는 것이 아니라 법원사 무관 등의 명의로 촉탁한다. 구법에서는 판사의 명의로 등기촉탁을 하도록 규정하였다. 대금을 완 납한 매수인은 집행법원에 대하여 소유권이전등 기 등의 촉탁신청을 하면 되고, 종전의 소유자를 상대로 별도의 소유권이전등기청구의 소를 제기 할이익은없다.2) 등기촉탁은 재판행위가 아니라 행정조치에 불과하므로 집행이의(16조)의 대상이 되지않는다.3) Ⅲ. 所有權移轉登記 1. 소유권이전등기의 촉탁 대금을 완납한 매수인이 관련서류를 첨부하여 소유권이전등기촉탁을 신청한 경우에는 매수인을 등기권리자로 하는 소유권이전등기를 관할등기소 의 등기관에게 촉탁하여야 한다. 등기원인은‘강제 경매(또는 임의경매)로 인한 매각’이며 등기원일일 자는 매각대금을 완납한 날이 된다. 등기원인증서 로는 매각허가결정등본을 첨부하면 된다(144條 1 項). 매수인이 등기필증을 교부받기 위하여 집행법 원을 방문하기 어려운 경우에는‘등기필증우편송 부신청’을 하여 우편으로 송부받을 수도 있다. 2. 매수인의 사망 가. 매각허가결정전에매수인이사망한경우 매수신고 후 매각허가결정 전에 매수인이 사망 한 경우에는 상속인에 대하여 매각허가결정을 하 여야 한다. 만일 이를 간과하고 사망한 매수인에 대하여 매각허가결정을 한 경우에는 경정결정을 하는 것이 원칙이지만, 매각허가결정의 효력은 상 속인에게도 미치므로 상속을 증명하는 서면을 첨 부하여 바로 상속인 명의로 이전등기촉탁을 하여 도 무방하다(망 매수인 ○○○의 상속인 ○○○). 집행법원이 매수인을 상속인으로 경정하는 결정 을 하였다면 상속을 증명하는 서류를 첨부할 필요 는 없다. 실무에서는 경정절차를 거치지 않고 상 속인 명의로 직접 촉탁을 하고 있다. 나. 매각허가결정후에매수인이사망한경우 매각허가결정 후에 매수인이 사망한 경우에는 대금지급의 전, 후에 관계없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 바로 상속인 명의로 촉탁하여야 한다(망 매수인 ○○○의 상속인 ○○○). 매각허 1) 大法院例規 재민 91-5. 2) 大法院1999. 7. 9. 宣告99다17272 判決. 3) 이시윤, 신민사집행법, 2007, 305면. 註。 ’
6 法務士3 월호 가결정선고 당시 매수인이 생존하고 있었으므로 매각허가결정을 경정할 필요는 없다. 3. 매수인의 지위양도 매수인이 대금지급 전에 그 지위를 제3자에게 양도하고 제3자가 대금을 납부한 경우라도 반드 시 매수인 명의로 이전등기촉탁을 하여야 하고 제 3자 명의로 촉탁하여서는 아니된다. 제3자가 매 수인에게 단지 명의만 빌려주고 매수인 명의로 매 각허가를 받아 대금을 납부한 경우, 매각대금을 실질적으로 부담한 자가 누구인지에 관계없이 매 각허가결정의 명의인인 매수인이 대내적, 대외적 으로 소유권을 취득한다.4) 따라서이경우에도반 드시 매수인을 등기권리자로 하여 등기촉탁을 하 여야 한다. 다만 위 경우에 대금을 실제로 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관 계가성립한다. 대금지급 후에 매수인으로부터 부동산을 양수한 제3자가 있더라도 집행법원은 매수인 명의로 이전 등기촉탁을 하여야 하고 제3자 명의로 직접 촉탁을 하여서는 아니된다. 양수인 앞으로 바로 이전촉탁 을 하는 것은 중간생략등기를 금지하는 부동산등 기특별조치법 제2조의 위반이 되기 때문이다. 4. 제3취득자가 매수인이 된 경우5) 가. 경매개시결정등기 전(前)에 소유권이전등기 를 마친 제3취득자가 매수인이 된 경우 이 경우에는 경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 등기의 말소촉탁만 하고 소유권이전등기의 촉탁은 하지 않는다. 후일 매수 인이 등기의무자로서 등기신청을 할 때에는 종전 에 교부받은 등기필증을 제출하면 된다. 나. 공유부동산에 대한 경매절차에서 일부 공 유자가 매수인이 된 경우 이 경우에는 경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매 수인이 인수하지 않는 등기의 말소촉탁을 하되, 소 유권이전등기촉탁은 위 매수인의 지분을 제외한 나 머지 지분에 대한 공유지분이전등기의 촉탁을 한 다. 후일 매수인이 등기의무자로서 등기신청을 할 때에는 종전에 교부받은 등기필증과 집행법원으로 부터 교부받은 등기필증을 함께 제출하면 된다. 다. 경매개시결정등기 후(後)에 소유권이전등기 를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우 이 경우에는 경매개시결정등기 및 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 동시에 매수인 (제3취득자)을 등기권리자로 하는 소유권이전등 기 촉탁을 하여야 한다. 論說 4) 大法院2005. 4. 28. 宣告2004다68335 判決. 5) 大法院登記例規 제1194호(제3취득자가 매수인이 된 경우 의 소유권이전등기 촉탁에 관한 업무처리지침). 註 [기재례] 경매개시결정등기이전에소유권이전등기를받은제3취득자가매수인이된경우 【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자및기타사항 소유권이전 2 2000년 1월7일 제534호 2000년 1월4일 매매 소유자 김갑동 621011-1345678 서울특별시 서초구 방배동 1 2 。 ’
대한법무사협회 7 不動産競賣에서 賣却으로 인한 所有權移轉登記節次 순위번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자및기타사항 임의경매개 시결정 3 2007년 1월5일 제314호 2007년 1월4일 서울중앙지방법원의 경매개시결정(2007타 경18) 채권자 이을순 540709-2156789 서울특별시 서초구 서초동 48 3번임의경매 개시결정등 기말소 4 2007년6월8일 제12345호 2007년 5월 21일 임의경매로인한매각 (매수인 2번소유자 김갑동) [기재례] 공유부동산에대한경매절차에서일부공유자가매수인이된경우 【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자및기타사항 소유권이전 2 2000년 1월7일 제534호 2000년 1월4일 매매 공유 자 지분3분의 1 박갑동 621011-1345678 서울특별시 동대문구 장안동 6 지분3분의 1 박을동 640302-1234234 서울특별시 광진구 자양동 24 지분3분의 1 박병동 660623-1234876 서울특별시 마포구 신수동 3 6 임의경매개 시결정 3 2007년 1월5일 제314호 2007년 1월4일 서울중앙지방법원의 경매개시결정(2007타 경18) 채권자 이을순 540709-2156789 서울특별시 서초구 서초동 48 2번박갑동 지분전부,2 번박병동지 분전부이전 4 2007년6월8일 제12345호 2007년 5월 21일 임의경매로인한매각 공유자 지분3분의2 박을동 640302-1234234 서울특별시 광진구 자양동 24 3번임의경 매개시결정 등기말소 5 2007년6월8일 제12345호 2007년 5월 21일 임의경매로인한매각 ’
8 法務士3 월호 5. 재외국민(在外國民) 또는 국외이주자 (國外移住者)가 매수인인 경우 가. 주소를증명하는서면 주소를 증명하는 서면으로 외국주재 한국대사 관 또는 영사관에서 발행하는 재외국민거주사실 증명 또는 재외국민등록부를 제출하여야 한다. 재 외국민이 귀국하여 국내에 있는 경우에는 국내거 소신고사실증명으로도 가능하다. 재외국민이 외 국국적을 취득하고 우리나라 국적을 상실한 경우 에는 외국인(外國人)에 해당하므로 본국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서를 제출하여야 하지만, 국내에 거주하는 때에 외국인등록사실증 명으로도 가능하다. 또한 국내거소신고를 한 외국 국적동포의 경우에는 국내거소신고사실증명으로 도 가능하다. 미국, 영국 등과 같이 주소증명서를 발급하는 기관이 없는 경우에는 주소를 공증한 서 면을 제출하여야 한다. 나. 부동산등기용등록번호 재외국민으로서 주민등록번호가 없는 경우에는 대법원소재지 관할등기소(서울중앙지방법원 등기 과)에서 부동산등기용등록번호를 부여받아 그 증 명서를 제출하여야 한다. 재외국민이 외국국적을 취득하고 우리나라 국적을 상실한 경우에는‘외국 인’에 해당하므로 부동산등기법 제41조의 2 제1 항 제4호의 규정에 의한 외국인 부동산등기용등 록번호를 부여받아 그 증명서를 제출하여야 한다. 외국인의 등록번호는 체류지를 관할하는 출입국 관리사무소장(또는 출장소장)이 부여한다. 다. 외국인의토지취득 외국인이 건물을 경매로 취득하는 경우에는 아 무런 제한이 없음은 물론이다. 외국인이 토지를 경매로 취득하는 경우에도 특별한 제한없이 취득 할 수 있다. 다만 토지를 취득한 날로부터 6개월 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하도록 하고 있다(外國人土地法 5條). 論說 [기재례] 경매개시결정등기이후에소유권이전등기를받은제3취득자가매수인이된경우 【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자및기타사항 강제경매개 시결정 2 2007년 1월5일 제314호 2007년 1월4일 서울중앙지방법원의 경매개시결정(2007타 경18) 채권자 이을순 540709-2156789 서울특별시 서초구 서초동 48 소유권이전 3 2007년 1월9일 제723호 2006년 12월 4일 매매 소유자 최갑동 621011-1345678 서울특별시 강서구 방화동 12 3번소유권 말소 4 2007년6월8일 제12345호 2007년 5월 21일 강제경매로인한매각 소유권이전 5 2007년6월8일 제12345호 2007년 5월 21일 강제경매로인한매각 소유자 최갑동 621011-1345678 서울특별시 강서구 방화동 12 2번강제경 매개시결정 등기말소 6 2007년6월8일 제12345호 2007년 5월 21일 강제경매로인한매각 ’
대한법무사협회 9 不動産競賣에서 賣却으로 인한 所有權移轉登記節次 6. 구분건물의 전유부분에만 설정된 근 저당권의 실행으로 매각된 경우 건물 대지에 대한 소유권이전등기절차6) 가. 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 있고 대지권등기도 경료되어 있는 경우 경매절차진행 중 또는 대금납부 후에 대지권 등 기가 경료된 경우, 경매법원으로부터 대지권까지 포함한 소유권이전등기촉탁이 있으면 이를 수리 하여야한다. 나. 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 있으 나 대지권등기가 경료되지 않은 경우 전유부분만에 대한 이전촉탁은 가능하다. 등기 촉탁서 및 매각허가결정상 토지의 표시가 등기부 와 동일하고 등기의무자가 토지소유자와 동일한 경우에는 토지부분에 대한 소유권이전등기촉탁을 수리하여야 한다. 등기촉탁서 및 매각허가결정상 등기의무자와 토지소유자가 다를 경우에는 전유 부분에 대하여만 등기하고 토지부분에 대하여는 각하하여야 한다(不動産登記法 55條 6號). 다. 매각허가결정에대지에대한표시가없는경우 (1) 대지권등기가 경료되지 않은 경우 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 없고 대지 권등기도 경료되지 않았는데 집행법원이 토지부 분까지 포함하여 등기촉탁을 한 경우, 형식적 심 사권밖에 없는 등기관은 토지까지 경매되었는지 여부를 판단할 수 없으므로 전유부분에 대하여는 통상의 절차에 의하여 이를 수리하고 토지부분에 대한 등기촉탁은 각하하여야 한다(不動産登記法 55條7號). (2) 대지권등기가 경료된 경우 이미 대지권등기가 경료된 후에는 전유부분만 에 대한 소유권이전등기 촉탁은 불가능하므로 전 유부분만에 대한 소유권이전등기촉탁은 각하하여 야 한다(不動産登記法 55條 2號). 대지권등기가 경료된 상태에서 전유부분만에 대한 소유권이전 등기를 하기 위하여는 대지권을 말소하는 등기(대 지권변경등기)를 선행하여야 한다. (3) 결론적으로 매각허가결정상에 대지에 관한 표시가 없는 경우, 전유부분의 이전은 법원의 촉 탁에 의하여야 하고 토지의 이전은 종전 소유자와 공동신청에 의하여야 한다. 토지등기부상에 있는 부담기입등기의 말소도 통상의 절차에 따라 말소 하여야 하고 집행법원의 촉탁에 의할 수는 없다. 7. 세금계산서의 발급여부 집행법원이 매각대금에 대한 세금계산서를 발 급하기 위하여는 매각대금에 부가가치세가 포함 되어 있어야 한다. 매각대금에 부가가치세가 포함 되었는지의 여부는 감정평가서의 내용을 보면 쉽 게알수있는바,7) 통상 법원경매를 위한 감정평 가서에는 부가가치세가 포함되어 있지 아니하므 로 세금계산서를 발급할 수 없다. 대법원예규도 사업자 소유의 물건에 대하여 경매가 진행되어 매 각되었는데 매수인이 사업자인 경우 집행법원에 서 매수인에게 세금계산서를 발급할 수 있는지 여 부에 관하여, 경매물건의 감정평가서에 부가가치 세가 포함된 감정평가액이 명백히 기재된 경우에 만 세금계산서를 교부할 수 있다고 규정하고 있 다.8) 부동산경매절차에서 경매실시기관인 집행법 6) 大法院登記例規 제1050호(구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 경락된 경우 건물대지에 대한 소유 권이전등기 등에 대한 사무처리지침). 7) 大法院1996. 5. 10. 宣告95누9136 判決. 8) 大法院裁判例規제837호(재민2001-6). 註。 ’
10 法務士3 월호 원이 매수인으로부터 부가가치세를 징수하지 아 니하였더라도 소유자의 부가가치세 납세의무는 면제되는 것이 아니라는 것이 판례의 입장이다.9) [관련판례] 1. 매각대금에 부가가치세가 포함되어 있는지의 판별기준 민사집행법 제97조의 규정에 의하면 집행법원 이 부동산을 경매에 붙이고자 할 때에는 반드시 감정인에게 이를 평가하게 하고 그 평가액을 참작 하여 최저매각가격을 정하여야 하며 이와 같이 결 정된 최저매각가격은 경매부동산의 매수대금 최 저액을 결정하는 기준이 되는 것이므로 매각대금 에 부가가치세가 포함되어 있는지의 여부는 그 평 가서 등의 내용을 살펴보면 이를 분명하게 알 수 있다<大法院 1996. 5. 10. 宣告 95누9136 判決>. 2. 경매로 인하여 재화를 양도한 사업자인 소유자 는 실제의 거래징수여부 등에도 불구하고 부가 가치세 납세의무를 부담하는지 여부(적극) 부가가치세법 제2조 제1항은 사업상 독립적으 로 재화 및 용역을 공급하는 자(사업자)를 부가가 치세 납세의무자로 하고 있으므로 사업자가 공급 을 받는 자로부터 실제로 부가가치세 상당액을 거 래징수를 하였는지의 여부나 거래징수를 하지 못 한 데 대한 책임의 유무 및 징수가능성 등을 따져 부가가치세 납세의무의 유무를 가릴 것은 아니라 할 것이고, 따라서 부동산경매에 있어서 경매실시 기관인 법원이 매수인으로부터 부가가치세를 거 래징수하지 아니하였다 하여 그 소유자에게 부가 가치세 납세의무가 없다고 할 수는 없다<大法院 2004. 2. 13. 宣告 2003다49153 判決>. Ⅳ. 負擔의 抹消登記 1. 일반론 집행법원은 매각으로 인한 소유권이전등기의 촉탁과 동시에 매수인이 인수하지 아니한 부담에 관한 기입등기도 모두 말소촉탁하여야 한다. 매수 인에게 대항할 수 없는 등기는 모두 말소의 대상 이 된다. 그러나 매수인이 매각대금에 갈음하여 채무를 인수한 경우에는(143條 1項) 채무인수와 관련된 권리는 소멸하지 않음은 물론이다. 매수인 이 인수하지 아니한 기입등기인지의 여부는 등기 부의 기재만을 기준으로 하여 판단하여야 한다. 예컨대 등기부상 최선순위가 순위보전가등기(담 보가등기가 아님)인 경우, 위 가등기는 매수인이 인수하여야 하므로 매각으로 인하여 소멸하지 아 니한다. 위 가등기에 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구를 한 경우에 가등기도 말 소대상이 된다는 견해가 있으나10) 설령위임차인 이 보증금 전액을 변제받은 경우에도 등기부상 최 선순위인 가등기는 매각으로 소멸하지 않는다고 보아야한다.11) 집행법원이 말소촉탁에서 누락한 등기에 관하 여는 매수인은 소유권이전등기 후에도 누락된 등 기의 말소촉탁을 신청할 수 있다. 말소대상이 아 닌 등기를 집행법원이 착오로 말소촉탁을 한 경우 에는 직권으로 회복등기를 촉탁하여야 한다. 이 때 말소회복에 관한 이해관계인이 있는 경우에는 그 자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판서 등본을 첨부하여야 한다(不動産登記法 75, 27條 2項). 論說 9) 大法院2004. 2. 13. 宣告2003다49153 判決. 10) 尹 瓊 1102면. 11) 法院實務提要民事執行(Ⅱ) 384면. 註。 ’
대한법무사협회 11 不動産競賣에서 賣却으로 인한 所有權移轉登記節次 2. 저당권설정등기 및 담보가등기 가. 말소대상 매각부동산 위의 저당권과 담보가등기는 그 순 위에 관계없이 모두 매각으로 인하여 소멸하므로 (91條 2項, 假登記擔保 등에 관한 法律 15條) 모든 저당권과 담보가등기는 말소촉탁의 대상이 된다. 저당권자와 담보가등기권자는 모두 그 순위에 따 라 배당을 받을 수 있기 때문이다. 다만 매수인이 매각대금에 갈음하여 저당권 또는 담보가등기의 채무를 인수한 경우에는(143條 1項) 채무인수의 대상인 당해 저당권 또는 담보가등기는 말소대상 이 될 수 없음은 물론이다, 나. 부기등기의말소여부 저당권이전등기, 담보가등기이전등기, 저당권 채권가압류등기 등 부기등기는 주등기(저당권설 정, 담보가등기)가 말소되면 그 효력을 상실하므 로 등기관이 직권으로 말소하여야 한다.12) 따라서 집행법원은 주등기에 대한 말소촉탁만 하면 되고 부기등기에 대한 말소촉탁까지 할 필요는 없다. 실무에서 매수인이 부기등기말소에 대한 비용(등 록세, 등기신청수수료)까지 납부하여 말소신청을 한 경우에는 부기등기의 말소촉탁을 하고 있다.13) 그러나 부기등기는 등기관의 직권말소사항에 속 하므로 매수인의 말소신청이 있더라도 부기등기 말소를 위하여 지출한 비용을 환급받을 수 있도록 관련서류를 반환하여야 할 것이다. 다. 채무자의 임의변제 예컨대 1순위 근저당권설정등기, 2순위 지상권 설정등기, 3순위 순위보전의 가등기의 순서로 기 입된 사안에서, 대금지급 후에 채무자의 임의변제 로 1순위 근저당권설정등기가 말소된 경우에는 2, 3순위 모두 말소대상이 된다.14) 그러나대금지급 전에 1순위 근저당권이 말소된 경우에는 지상권설 정등기와 순위보전의 가등기는 매각으로 소멸하 지않는다.15) 따라서 대금지급 전에 최선순위 근저 당권이 소멸하면 후순위 임차권의 대항력이 소멸 하지 않음을 특히 주의하여야 한다.16) 선순위 근저당권자의 존재로 인하여 매수인에 대한 대항력이 없었던 후순위 임차인이 대항력 있 는 임차인으로 전환되는 문제로서 실무상 흔히 발 생하고 있다. 이러한 사유는 민사집행법 121조 6 호에서 규정하는‘부동산에 관한 중대한 권리관계 의 변동’에 해당하므로 매수인은 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(127條 1項). 채무자가 매각대금지급 직전에 선순위 근저당권 을 소멸시켜 후순위 임차권의 대항력을 존속시키 고도 이를 매수인에게 고지하지 아니하여 매수인 이 대항력 있는 임차권의 존재를 알지 못한 채 매 각대금을 지급한 경우에는 채무자에게 민법 제578 조 제3항 소정의 손해배상책임을 물을 수 있다.17) [관련판례] 1. 근저당권설정등기가 말소되면 그 부기등기도 직권말소되는지 여부(적극) 근저당권이전의 부기등기는 기존의 주등기인 근저당권설정등기에 종속되어 주등기와 일체를 이루는 것이어서 피담보채무가 소멸된 경우 또는 근저당권설정등기가 당초 원인무효인 경우 주등 기인 근저당권설정등기의 말소만 구하면 되고 그 부기등기는 별도로 말소를 구하지 않더라도 주등 기의 말소에 따라 직권으로 말소된다<大法院 12) 大法院 1995. 5. 26. 宣告 95다7550 判決 ; 同 2001. 4. 13. 宣告 2001다4903 判決. 13) 法院實務提要民事執行(Ⅱ), 2003, 384면. 14) 大法院登記先例2-605. 15) 大法院1998. 8. 24. 98마1031 決定. 16) 大法院 2003. 4. 25. 宣告 2002다70075 判決. 17) 大法院 2003. 4. 25. 宣告2002다70075 判決. 註。 ’
12 法務士3 월호 1995. 5. 26. 宣告 95다7550 判決>. 2. 매각대금지급 이전에 선순위 근저당권이 소멸 한 경우 후순위 임차권의 대항력의 소멸 여부 (소극) 부동산경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제 3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위 의 근저당권이 있는 경우, 매각으로 인하여 선순 위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권 도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 매각으로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급 이전에 선순 위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 대항 력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손 상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권 의 대항력이 소멸하지 아니한다<大法院 2003. 4. 25. 宣告 2002다70075 判決>. 3. 순위보전가등기 순위보전의 가등기가 최선순위인 경우에는 매 수인이 인수하여야 한다. 다만 가등기보다 선순위 로서 매각으로 소멸하는 담보권자, 압류권자 또는 가압류권자가 있는 경우에는 함께 말소대상이 된 다. 예컨대 제1, 2순위의 근저당권설정등기 사이 에 순위보전의 가등기가 있는 부동산이 매각되어 대금이 완납된 경우, 가등기권자는 선순위의 근저 당권에게 대항할 수 없으므로 1, 2순위 근저당권 과 가등기는 모두 말소촉탁의 대상이 된다.18) 집행법원이 최고한 신고기간(실무상 배당요구 종기일과 동일함) 내에 담보가등기라는 취지의 채 권신고가 있는 경우에만 담보가등기로 인정되므 로 이러한 신고가 없는 경우 또는 담보가등기인지 의 여부가 명확하지 않은 경우에는 모두 순위보전 의 가등기로 보아야 한다. 등기부상의 기재만으로 순위보전가등기인지 담보가등기인지를 판단할 수 는 없다. 따라서 등기부상의 등기원인이 대물변제 로 기재되어 있다고 하여 담보가등기로 판단하여 서는아니된다. 4. 가압류등기 및 압류등기 가. 모두말소대상 가압류등기는 항상 매각으로 인하여 소멸하므 로 말소의 대상이 된다. 가압류등기는 경매개시결 정등기 이전, 이후를 불문하고 모두 매각으로 인 하여소멸한다. 나. 가압류등기 후 제3자에게 소유권이 이전된 경우 가압류채권자가 집행권원을 얻어 강제경매를 신청한 경우 당해 가압류등기는 매각으로 인하여 말소한다. 신(新)소유자인 제3자의 채권자가 강제 경매를 신청한 경우에도 당해 가압류등기는 매각 으로 인하여 소멸한다. 이 경우에 가압류채권자는 가압류결정당시의 청구금액을 한도로 제3자의 채 권자보다 우선적(優先的)으로 배당을 받을 수 있 기때문이다.19) 다만 집행법원이 종전 소유자를 채 무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수 하는 것을 전제로 하여 위 가압류채권자를 배당절 차에서 배제하고 매각절차를 진행시켰다면 그 가 압류등기는 말소대상이 될 수 없을 것이다.20) 다. 예컨대 A, B 공유인 부동산의 전부에 대 하여 가압류등기가 된 후, A 지분에 대한 論說 18) 大法院 2007. 12. 13. 宣告 2007다57459 判決. 19) 大法院2006. 7. 28. 宣告2006다19986 判決. 20) 大法院 2007. 4. 13. 宣告 2005다8682 判決. 註。 ’
대한법무사협회 13 不動産競賣에서 賣却으로 인한 所有權移轉登記節次 경매가 신청되어 A 지분만이 매각된 때에 는 부동산 전체에 대한 가압류를‘B 지분 에 대한 가압류’로 변경하는 등기(A 지분 에 대한 가압류를 말소하는 등기)를 촉탁 하여야 한다. 이 경우에 A의 채권자가 받 아야 할 배당의 기준이 되는 금액은 지분 의 비율에 의한 금액이 아니라 청구금액 전액이 된다(通說). [관련판례] 1. 선순위 가압류등기 후 목적부동산의 소유권이 이전되고 신소유자의 채권자가 경매신청을 하 여매각된경우, 위가압류등기가말소촉탁의 대상이 되는지 여부의 판단기준 부동산에 대한 선순위 가압류등기 후 가압류목 적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 그 후 제3 취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목 적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액 을한도로배당을받을수있고이경우종전소유 자를 채무자로 한 가압류등기는 말소촉탁의 대상 이 된다. 그러나 경우에 따라서는 집행법원이 종 전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 위 가압류채 권자를 배당절차에서 배제하고 매각절차를 진행 시킬 수도 있으며, 이와 같이 매수인이 위 가압류 등기의 부담을 인수하는 것을 전제로 매각절차를 진행시킨 경우에는 위 가압류의 효력이 소멸하지 아니하므로 집행법원의 말소촉탁이 될 수 없다< 大法院 2007. 4. 13. 宣告 2005다8682 判決>. 2. 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3 자에게이전된경우, 가압류의처분금지적효 력이 미치는 범위 및 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 가압류채권자가 배당받 을 수 있는지 여부(적극) 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 가압류의 처분 금지적 효력이 미치는 것은 가압류결정 당시의 청 구금액의 한도 안에서 가압류목적물의 교환가치 이고, 위와 같은 처분금지적 효력은 가압류채권자 와 제3취득자 사이에서만 있는 것이므로 제3취득 자의 채권자가 신청한 경매절차에서 매각 및 매수 인이 취득하게 되는 대상은 가압류목적물 전체라 고 할 것이지만, 가압류의 처분금지적 효력이 미 치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있고 제3취득자의 채권자들은 이를 수인하여야 하므로 가압류채권자는 그 매각 절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가 압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있고, 제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금 액에 대하여는 배당을 받을 수 없다<大法院 2006. 7. 28. 宣告 2006다19986 判決>. 라. 압류등기 체납처분에 의한 압류등기의 말소대상여부는 가압류의 경우와 동일하다. 따라서 순위에 관계없 이 말소대상이 된다. 압류등기 후 제3자에게 소유 권이 이전되어 제3자의 채권자가 경매신청을 한 경우에 압류채권자는 제3자의 채권자보다 우선적 으로 배당을 받을 수 있고 말소대상이 된다. 국세 징수법에 의한 공매절차와 민사집행법에 의한 경 매절차는 각각 독립적으로 진행할 수 있고 양 절 차 중에서 먼저 매각대금을 지급하는 자가 소유권 을취득한다.21) 21) 大法院 2008. 11. 13. 宣告 2007다33842 判決. 註。 ’
14 法務士3 월호 5. 가처분등기 등기부상 최선순위의 가처분등기는 매수인이 인수하여야 한다. 그러나 가처분보다 선순위로서 매각으로 소멸하는 담보권, 압류 또는 가압류등기 가 있는 경우에는 함께 말소의 대상이 된다. 토지 소유자가 그 지상의 건물소유자에 대한 건물철거 및 토지인도청구권을 보전하기 위하여 건물에 대 한 가처분등기를 한 경우에는 설령 그 가처분등기 가 경매개시결정등기 후 또는 담보권설정등기 후 에 이루어졌더라도 말소대상이 되지 않음을 유의 하여야한다.22) 6. 용익물권 및 임차권등기 가. 전세권설정등기 최선순위의 전세권은 매수인이 인수하여야 한 다. 다만 최선순위의 전세권이라도 배당요구를 하 면 매각으로 소멸하므로(91條 4項) 이 경우에는 말소대상이 된다. 최선순위의 전세권은 존속기간 에 관계없이 오직 배당요구에 의하여만 소멸하는 것이다. 최선순위 전세권자가 배당요구를 한 이상 일부만을 배당받은 경우에도 말소대상이 됨을 유 의하여야 한다. 전세권보다 선순위로서 매각으로 소멸하는 담보권, 압류 또는 가압류채권이 있는 경우에는 말소의 대상이 된다. 전세권과 전세금반환채권을 분리양도한 경우 피담보채권의 처분에 따르지 않는 전세권은 소멸 한다.23) 주택임차인이 자신의 지위를 강화하기 위 한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 경료한 경우, 전세권설정계약 서는 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있 으며 전세권설정계약서에 날인된 등기소의 접수 인도 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당 한다.24) [관련판례] 피담보채권의 처분에 따르지 않은 담보권의 소멸 여부(적극) 담보권의 수반성이란 피담보채권의 처분이 있 으면 언제나 담보권도 함께 처분된다는 것이 아니 라 채권담보라고 하는 담보권 제도의 존재 목적에 비추어 볼 때 특별한 사정이 없는 한 피담보채권 의 처분에는 담보권의 처분도 당연히 포함된다고 보는 것이 합리적이라는 것일 뿐이므로, 피담보채 권의 처분이 있음에도 불구하고 담보권의 처분이 따르지 않는 특별한 사정이 있는 경우에는 채권양 수인은 담보권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것 이 되고 채권의 처분에 따르지 않은 담보권은 소 멸한다<大法院 2004. 4. 28. 宣告 2003다61542 判決>. 나. 지상권, 지역권, 등기된임차권등기 최선순위의 지상권, 지역권, 등기된 임차권은 매수인이 인수하여야 한다. 다만 지상권, 지역권, 등기된 임차권보다 선순위로서 매각으로 소멸하 는 담보권, 압류 또는 가압류채권이 있는 경우에 는 말소의 대상이 된다. 토지의 전부에 관하여 지 상권이 경료된 후 위 토지의 일부지분에 대한 경 매절차가 개시되어 매각된 경우에는 지상권전부 에 대한 말소촉탁을 하여야 한다.25) 지상또는지 하의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공 작물을 소유하기 위하여 구분지상권(區分地上權) 을 설정할 수는 있지만 일부 지분에 대한 지상권 설정은 불가능하기 때문이다. 수용 또는 사용재결에 의한 구분지상권설정등 論說 22) 法院實務提要民事執行(Ⅱ), 2003, 390면. 23) 大法院 2004. 4. 28. 宣告 2003다61542 判決 ; 1999. 2. 5. 宣告 97다33997 判決. 24) 大法院2002. 11. 8. 宣告2001다51725 判決. 25) 大法院登記先例3-636. 註。 ’
대한법무사협회 15 不動産競賣에서 賣却으로 인한 所有權移轉登記節次 기는 그 보다 먼저 등기된 강제경매, 담보물권, 가 압류 등에 기하여 경매로 인한 소유권이전등기 등 의 촉탁이 있는 경우에도 말소하여서는 아니된다. 수용 또는 사용재결에 의하여 설정된 구분지상권 이 지니는 공익목적을 고려하였기 때문이다.26) 다. 임차권등기명령에의한임차권등기 매수인에 대하여 대항력 있는 임차인은 보증금 전액을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 경매절차에서 보증금 전액에 관하여 배 당요구를 하였으나 일부를 변제받지 못한 경우에 는 그 일부를 모두 변제받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 결론적으로 대항력 있는 임차권은 배당절차에서 보증금 전액을 변제받지 않는 한 말소대상이 아니다. 임차권등기명령에 의 한 임차권자가 대항력이 있는지의 여부는 실제로 대항력을 갖춘 때(주택의 경우에는 주민등록과 주 택의 인도)를 기준으로 판단하여야 하고 임차권등 기가 된 때를 기준으로 하여서는 아니된다. 이미 대항력을 갖춘 임차인이 대항요건을 계속 유지하 기 위하여 임차권등기명령에 기한 임차권등기를 하는 경우에는 본래의 대항력을 갖춘 때를 기준으 로 판단하여야 하는 것이다. 대항력을 갖추지 못 한 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 기한 임 차권등기를 마친 때에 비로소 대항력을 취득하므 로 등기된 시점을 기준으로 대항력 여부를 판단하 면된다. 대항력과 우선변제권(확정일자를 갖춘 임차인) 을 겸유한 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는지의 여부가 명확하지 않은 경우에는 매수인 의 말소촉탁신청이 있더라도 보류하여 두었다가 배당절차가 완료되면 배당여부를 확인한 후 말소 촉탁여부를 결정하여야 한다. 임차권등기명령에 기한 임차권자가 대항력 없는 임차인인 경우에는 그 임차권등기는 매각으로 인하여 소멸한다. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인 이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 그 잔액에 대하여 매수인에게 대항할 수 있다. 따라서 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 보증금 중 일부만을 배당받은 경 우에는 보증금을 감액하는 임차권변경등기를 촉 탁하여야한다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서에서 말하는 ‘매각에 의하여 소멸하지 아니하는 임차권’은 대 항력만을 의미하고 우선변제권은 포함되지 않음 을주의하여야한다.27) 따라서 대항력과 우선변제 권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 일부만을 배당받은 때에는 그 일부금액 에 대하여 모두 반환받을 때까지 매수인에게 대항 할 수 있을 뿐이고, 동일 부동산에 대한 제2경매 절차(예컨대 매수인의 새로운 근저당권자에 의한 임의경매절차)에서 우선변제권에 의한 배당요구 를 하더라도 배당을 받을 수 없다.28)임차인의우선 변제권은 매각으로 인하여 소멸하고 대항력만 존 속하기때문이다. [관련판례] 1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인 이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당 받지못한경우, 그잔액에대하여매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부=적극 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우 선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되 고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당 26) 法院實務提要不動産登記實務(Ⅱ) 387면. 27) 大法院2006. 2. 10. 宣告2005다21166 判決. 28) 大法院 1998. 6. 26. 宣告 98다2754 判決. 註。 ’
16 法務士3 월호 요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경 매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지 에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때 까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다<大法 院 1998. 6. 26. 宣告 98다2754 判決>. 2. 주택임대차보호법 제3조의5 단서에서 말하는 매각에 의하여 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 포함 되는지여부(소극) 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임 차권은 소멸하지 아니한다는 내용의 주택임대차 보호법 제3조의5 단서를 신설한 입법 취지가 같 은 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원 판례(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아“임대 차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받 을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다” 라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지 를 매각에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적, 보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항 력뿐만 아니라 우선변제권도 당연히 포함되는 것 은 아니다<大法院 2006. 2. 10. 宣告 2005다 21166 判決>. 7. 예고등기(豫告登記) 가. 의의 예고등기라 함은 등기원인의 무효(無效) 또는 취소(取消)로 인한 등기의 말소(抹消) 또는 회복 (回復)을 구하는 소가 제기된 경우 수소법원의 촉 탁에 의하여 그 소제기 사실을 등기부에 기재하는 등기를 말한다(不動産登記法 4條) 이러한 소가 제 기되면 수소법원은 지체없이 직권으로 관할등기 소에 예고등기의 촉탁을 하여야 한다. 예고등기는 가등기와 함께 예비등기(물권변동과는 직접 관계 가 없고 장차 행하여질 등기에 대비하여 하는 등 기)에속한다. 나. 요건 첫째, 등기원인의 무효 또는 취소를 주장하여야 한다. 둘째, 무효 또는 취소를 선의의 제3자에게 대항할 수 있어야 한다. 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 제3자가 불측의 손해를 볼 염려 가 없기 때문에 예고등기를 할 필요가 없다. 따라 서 착오, 사기, 강박으로 인한 취소를 주장하거나 비진의의사표시나 허위표시의 무효를 주장하는 경우에는 선의의 제3자에게 대항할 수 없으므로 예고등기의 대상이 아니다. 결국 예고등기의 대상 이 될 수 있는 것은 등기원인의 부존재(등기서류 의 위조)를 주장하는 경우, 선량한 풍속 기타 사회 질서 위반이나 불공정행위로서 무효를 주장하는 경우, 무능력자(미성년자, 한정치산자, 금치산자) 의 행위임을 이유로 취소를 주장하는 경우 등이 된다. 다. 말소절차 소송이 원고에게 불리하게 종료된 경우(원고패 소 등)에는 수소법원이 직권으로 관할등기소에 예 고등기의 말소촉탁을 한다. 소송이 원고에게 유리 하게 종료된 경우(원고승소 등)에는 판결에 따른 등기시에 등기관이 직권으로 말소한다. 예고등기 의 대상인 등기에 관하여 판결 이외의 사유(해지, 해제 등)로 당사자로부터 등기신청이 있는 경우, 예컨대 근저당권말소의 예고등기가 실행된 후 그 근저당권에 대하여 해지를 원인으로 한 말소신청 이 있는 경우에는 그 등기와 동시에 등기관이 직 권으로 예고등기를 말소한다. 이와 같이 예고등기 論說 ’
대한법무사협회 17 不動産競賣에서 賣却으로 인한 所有權移轉登記節次 는 수소법원 또는 등기관의 직권에 의하여만 말소 할 수 있고 당사자 간의 공동신청에 의하여는 말 소할 수 없다. 소로써 예고등기의 말소를 구할 수 도없다. 라. 경매로 인한 말소여부 이러한 예고등기는 권리의 공시를 목적으로 하 는 등기가 아니어서 부동산의 부담으로 되지 아니 하므로 경매절차에서 매각으로 인한 말소의 대상 이아니다. 8.‘사용승인을 받지 아니한 건물’의 표시 미사용승인 미등기건물에 관하여 경매개시결정 을 한 법원의 촉탁에 의하여 직권으로 보존등기를 한 때에는 등기부의 표시란에 사용승인을 받지 아 니한 건물이라는 사실을 기재하여야 한다(不動産 登記法 134條 3項 但書). 등기부에 기재된‘사용 승인을 받지 아니한 건물’의 표시는 예고등기와 마찬가지로 권리의 공시를 목적으로 하는 등기가 아니므로 역시 매각으로 인한 말소의 대상이 아니 다. 이 경우에는 매수인이 사용승인을 받았음을 증명하는 서면을 첨부하여 등기소에 말소신청을 하여야한다. 9. 매각목적물이 일부인 경우 전체에 대 하여 설정된 부담의 말소 가. 가압류및근저당권설정등기 예컨대 A, B 공유인 부동산 전체에 대하여 가압 류 또는 근저당권이 설정되었고 A 지분에 대한 경 매가 실시되어 매각된 경우에는 전체에 대한 가압 류 또는 근저당권설정을‘B지분에 대한 가압류 또는 근저당권설정’으로 변경하는 등기를 촉탁하 여야 한다. 나대지 상태에서 토지 전체에 대하여 근저당권이 설정된 후 그 토지상에 집합건물을 건 축하고 토지에는 대지권등기가 된 경우, 예컨대 집합건물 중 101호만에 대한 경매가 실시되어 매 각되었다면 토지에 대하여는 101호 지분을 포기 하는 근저당권변경등기(101호에 대한 일부말소) 를 촉탁하여야 한다. 이 때 101호의 전유부분 표 제부에 기재된‘토지에 관하여 별도등기 있음’이 라는 표시는 등기관이 직권으로 말소하여야 한다. 집합건물을 최종적으로 매수한 매수인은 토지등 기부상의 근저당권 전부말소를 신청할 수 있다. 실무상 흔히 발생하는 Case이다. 나. 지상권설정등기 토지의 전부에 대하여 지상권설정등기가 경료 된 후 위 토지의 일부지분에 대한 지상권설정등기 의 말소를 명하는 승소확정판결에 따라 지상권말 소를 신청한 경우에는 그 등기전부를 말소하여야 한다.29) 따라서 토지의 전부에 관하여 지상권이 경 료된 후 위 토지의 일부지분에 대한 경매절차가 개시되어 매각된 경우에는 지상권전부에 대한 말 소촉탁을 하여야 한다. 나대지 상태에서 토지 전 체에 대하여 지상권이 설정된 후 그 토지상에 집 합건물을 건축하고 토지에는 대지권등기가 된 경 우, 예컨대 집합건물 중 101호만에 대한 경매가 실시되어 매각되었다면 토지상에 설정된 지상권 의 일부말소는 불가능하고 위 집합건물을 최종적 으로 매수한 매수인이 지상권 전부의 말소를 신청 하여야 한다. 이 점에서 근저당권과 다르다. 10. 채무자회생 및 파산에 관한 법률에 따른등기 29) 大法院登記先例제3권636호. 註。 ’
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