2010 법무사 6월호

대한법무사협회 37 법무사 입찰대리권의 본질 여할 수 있도록 절차와 방법을 보다 쉽게 고치고, 저변을확대하는노력이선행되어야할것이지만, 경매절차에 다수의 입찰희망자가 참여해야만 경 매시장이활성화되고더많은수요를창출함과동 시에입찰대리의요인도발생하게될것이다. 아울러 경매는 입찰대리를 통해야만 가능하다 거나 혹은 법무사만을 위한 특혜조치라는 오해도 불식시킬수있을것이다. 33) 나. 법무사 자체의 능력배양 입찰대리권을가진법무사로서도매각부동산에 대한권리분석과투자수익분석능력을향상시키기 위한노력과제도적장치가마련되어야한다. 앞에서살펴본바와같이경매시장의구조적특 성은대부분의경매물건이권리관계와명도절차에 하자를 안고 있으며, 매수신청인들은 실수요자나 투자자들을불문하고그위험한하자를통한초과 이윤을 의도하는 경우가 많으므로 법무사는 현장 조사와매각물건명세서등을통한권리분석능력은 물론투자수익분석능력을향상시켜야한다. 현행법상 집행법원이 집행관에게 ① 부동산의 현상, ② 점유관계, ③ 차임 또는 보증금의 수액 ④ 기타 현황 등 4가지를 열거하여 현황조사명령 을발하고, 집행관은그밖에별지로‘부동산의현 황 및 점유관계조사서를 제출하고 있으나, 1장의 용지에위와같은사항을부동문자로인쇄한곳에 ○치는정도에그치고, 부동산의위치는지적도사 본을, 구조와 용도는 목적물 전체가 나타나는 사 진 1~2매를 첨부하는 정도에 그치고 있으나, 그 밖의매각조건, 최저입찰가격의결정, 인도명령의 허부를판단하는데필요한사실관계및권리관계 전반에 대한 폭 넓은 사항을 대상으로 해야 할 것 이다. 34) 법무사는 등기부등본 등을 통한 권리분석에는 탁월한능력을보유하고있다고인정받고있지만, 도시계획법이나 건축관련법규 등 토지공법과 각 종규제법에있어서는미흡한점을자인해야할것 이며, 이를 보완하기 위하여 개개인의 적극적인 연구자세는물론대한법무사협회를비롯한각지 방회에서도연수교육이나회지등을통한지속적 인보수교육에노력해야할것이다. 또, 매년 정기적으로 실시하는 법무사 시험에 있어서도 입찰대리권 수행에 필요한 부동산학 및 부동산공법 등을 시험과목으로 하는 개정이 필요 함에도불구하고, 35) 2006년부터헌법과민법의배 점비율의 조정, 형법을 민사집행법으로 대체하는 등의 소극적인 대법원의 인식도 재검토되어야 할 것이다. 다. 보수의 적정 및 손해배상의 담보 1) 보수의적정 입찰대리권에 대한 법무사 보수의 적정과 함께 수요자에 대하여는 사전₩사후적으로 손해에 대한 배상대책을확보해야한다. 입찰대리 기본보수는 협회에서 정하였지만, 종 래등기신청을대리하는변호사측에서는‘변호사 이므로 법무사의 협정보수표를 적용받지 아니한 다’며 고액 혹은 덤핑 수임으로 법무사의 등기신 청 대리 영역을 크게 혼란시키고 있으며, 입찰대 리권을부여받은공인중개사단체에서는입찰대리 로인한취득부동산에대한보수를통상의부동산 중개의일부로간주하여보수를받고있어서이들 단체 상호간의 보수수준에 관하여도 통일적인 기 준마련이필요하다고할것이다. 생각건대, 보수표는 ① 입찰상담에 관한 것과 입찰대리에 관한 보수로 구별되어야 하고, ② 입 33) 졸고;“입찰대리권”월간 법무사 저널(2003. 8.) 15면 34) 부동산입찰제도(1997, 법원행정처) 30면 35) 동지 ; 윤성원 전게 71면 註