대한법무사협회 37 법무사 입찰대리권의 본질 여할 수 있도록 절차와 방법을 보다 쉽게 고치고, 저변을 확대하는 노력이 선행되어야 할 것이지만, 경매절차에 다수의 입찰희망자가 참여해야만 경 매시장이 활성화되고 더 많은 수요를 창출함과 동 시에 입찰대리의 요인도 발생하게 될 것이다. 아울러 경매는 입찰대리를 통해야만 가능하다 거나 혹은 법무사만을 위한 특혜조치라는 오해도 불식시킬 수 있을 것이다.33) 나. 법무사자체의능력배양 입찰대리권을 가진 법무사로서도 매각부동산에 대한 권리분석과 투자수익분석능력을 향상시키기 위한 노력과 제도적 장치가 마련되어야 한다. 앞에서 살펴본 바와 같이 경매시장의 구조적 특 성은 대부분의 경매물건이 권리관계와 명도절차에 하자를 안고 있으며, 매수신청인들은 실수요자나 투자자들을 불문하고 그 위험한 하자를 통한 초과 이윤을 의도하는 경우가 많으므로 법무사는 현장 조사와 매각물건명세서 등을 통한 권리분석능력은 물론 투자수익 분석능력을 향상 시켜야 한다. 현행법상 집행법원이 집행관에게 ① 부동산의 현상, ② 점유관계, ③ 차임 또는 보증금의 수액 ④ 기타 현황 등 4가지를 열거하여 현황조사명령 을 발하고, 집행관은 그 밖에 별지로‘부동산의 현 황 및 점유관계조사서를 제출하고 있으나, 1장의 용지에 위와 같은 사항을 부동문자로 인쇄한 곳에 ○치는 정도에 그치고, 부동산의 위치는 지적도사 본을, 구조와 용도는 목적물 전체가 나타나는 사 진 1~2매를 첨부하는 정도에 그치고 있으나, 그 밖의 매각조건, 최저입찰가격의 결정, 인도명령의 허부를 판단하는 데 필요한 사실관계 및 권리관계 전반에 대한 폭 넓은 사항을 대상으로 해야 할 것 이다.34) 법무사는 등기부등본 등을 통한 권리분석에는 탁월한 능력을 보유하고 있다고 인정받고 있지만, 도시계획법이나 건축관련법규 등 토지공법과 각 종규제법에 있어서는 미흡한 점을 자인해야 할 것 이며, 이를 보완하기 위하여 개개인의 적극적인 연구 자세는 물론 대한법무사협회를 비롯한 각 지 방 회에서도 연수교육이나 회지 등을 통한 지속적 인 보수교육에 노력해야 할 것이다. 또, 매년 정기적으로 실시하는 법무사 시험에 있어서도 입찰대리권 수행에 필요한 부동산학 및 부동산공법 등을 시험과목으로 하는 개정이 필요 함에도불구하고,35) 2006년부터 헌법과 민법의 배 점비율의 조정, 형법을 민사집행법으로 대체하는 등의 소극적인 대법원의 인식도 재검토되어야 할 것이다. 다. 보수의적정및손해배상의담보 1) 보수의 적정 입찰대리권에 대한 법무사 보수의 적정과 함께 수요자에 대하여는 사전₩사후적으로 손해에 대한 배상대책을 확보해야 한다. 입찰대리 기본보수는 협회에서 정하였지만, 종 래 등기신청을 대리하는 변호사 측에서는‘변호사 이므로 법무사의 협정보수표를 적용받지 아니한 다’며 고액 혹은 덤핑 수임으로 법무사의 등기신 청 대리 영역을 크게 혼란시키고 있으며, 입찰대 리권을 부여받은 공인중개사단체에서는 입찰대리 로 인한 취득부동산에 대한 보수를 통상의 부동산 중개의 일부로 간주하여 보수를 받고 있어서 이들 단체 상호간의 보수수준에 관하여도 통일적인 기 준마련이 필요하다고 할 것이다. 생각건대, 보수표는 ① 입찰상담에 관한 것과 입찰대리에 관한 보수로 구별되어야 하고, ② 입 33) 졸고;“입찰대리권”월간 법무사 저널(2003. 8.) 15면 34) 부동산입찰제도(1997, 법원행정처) 30면 35) 동지; 윤성원전게71면 註。 I
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