34 法務士2010년9 월호 업무참고자료 4. 주택 및 상가건물보호법 및 각 그 시행령의 개정으로 최근에는 임차인의 보호대상이 2001. 9. 15, 2008. 8. 21, 2010. 7. 26. 각각 상향조정되었는데, 가령 2010. 7. 26. 이후에 계약하는 경우에도 만일 그 건물에 2008. 9. 15. 근저당권설정등기가 있으면, (1)‘2010. 7. 26. 개정된 보증금’을 기준으로 하지 않고, (2) 개정전 보증금인‘2008. 8. 21. 개정된 보증금’을 적용한다. 다시 말하면 부동산임대차계약의 ‘체결일’을 기준으로 하지 않고, 그 부동산에 설정된 근저당의‘등기일’을 기준으로 한다(주택임 대차보호법 부칙 제2조, 상가건물임대차보호법 부칙 제2조). 5. 2010. 7. 26. 개정된 주택임대차의 소액보증금의 범위와 상가건물임대차의 보호대상 및 소액보증 금의 범위에 관하여, 보호범위를 더 세분화하여 안산시(安山市), 용인시(龍仁市), 김포시(金浦市), 광주시(廣州市) 등 4개시는 광역시가 아니지만‘광역시와 같은 보호지역’으로 속하게 하였다(주택 임대차보호법 시행령 제3조 제1항 제3호, 제4조 제3호, 상가임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제 3호, 제6조 제3호). 6. 2010. 7. 26. 개정에서 보호대상을 확대한 것은, 서울의 경우, (1) 현재 주택전세 중 보증금 7,500만원 이하인 가구비율은 전체의 절반인‘51%’에 이르고, (2) 상가보증금 3억원 이하인 상가건물임대차의 비율은 전체의 대부분인‘89%’에 달한데 따른 것 이다(법률신문 2010. 7. 15. 자 제3857호 기사). 7. 주택소액보증금의 범위와 기준을 심의하기 위하여 2009. 8. 9. 법무부에 설치한「주택임대차위원 회(住宅賃貸借委員會)」의 구성에서,‘법무사(法務士)로서의 5년 이상 해당분야에서 종사하고 주택 임대차 관련 업무 경험이 풍부한 사람’으로 한 것은 대한법무사협회(법제연구소)의 건의가 반영되 어 입법화된 것이다(주택임대차보호법 시행령 제5조 제2호). 8. 임대차의 최단기간(最短期間)에도 주택임대차와 상가건물임대차간에는 차이가 있다. 즉 (1) 주택임대차의 최단기간은‘2년’이고(주택임대차보호법 제4조), (2) 상가건물임대차의 최단기간은 다들 5년으로 잘 못 알고 있는데, 5년이 아니고‘1년’이다(상가 건물임대차보호법 제9조). 다만, 상가건물은 임차인이 계약갱신(契約更新)을 요구하면, 임대인은 차임 3기 이상 연체 등 법 정갱신거절사유가 없는 한 최초 계약시부터‘5년’간 갱신거절을 못할 뿐이다(동법 제10조 제1항). 그리고 갱신 5년간은 줄곧‘차임증액 연 9% 제한’을 받음은 물론이다(동법 제10조 제3항 단서). .,
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