업무참고자료55 미등기전세 Q. 전세계약을 체결하였으나 전세권설정등기를 하지 않은 경우에도 주택임대차 보호법이‘준용(準用)’되는지 여부 A. 미등기전세계약도 주택임대차보호법이‘준용’된다. [이유] 전형적인 임대차계약은 물론 전세계약만 하고 전세권설정등기를 하지 않는 이른바‘미등기전세(未登記傳貰)’또는‘채권적전세(債權的傳貰)’ 도 주택임대차보호법이‘준용’되기 때문이다. 이 경우‘전세금’은‘임대 차의 보증금’으로 본다. [근거] 주택임대차보호법 제1조, 제12조, 상가건물임대차보호법 제1조, 제17조 채권회수 목적으로 입주한 경우 Q. 기존채권(旣存債權)을 임대차보증금으로‘전환(轉換)’하여 임대차계약을 체결 한 경우,‘대항력(對抗力)’을 갖는지 여부 A. 실제로 주된 목적이 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익하고 있는 한‘대항력’ 을갖는다. [이유] 기존채권을 임대차보증금으로‘전환’하였다는 사정만으로‘대항력’을 갖지 못한다고 할 수 없기 때문이다. 다만, ①기존채권의 우선변제를 받 을 목적으로 대항요건의 외관만 갖추었을 때에는 통정허위표시(通情虛 僞表示)로서‘무효’이고, ②그 곳에서 거주 또는 영업을 하였다고 하더 라도 기존채권의 회수가 실제‘주된 목적’인 때에는‘우선변제권’이 인 정되지 않는다고 할 것이다. [근거] 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다 47536 판결(유효), 2002. 3. 12. 선고 2000다 24184, 24191 판결(허위표시), 2001. 5. 8. 선고 2001다 14733 판결(주된 목적) 임대차계약서에 딸을 임차인으로 기재한 경우 Q. 임대차계약서에는‘딸’을 임차인으로 기재하였으나, 실제로 거주하는 사람은 ‘아버지’인 경우,‘아버지’가 실질적 의미의‘임차인(賃借人)’인지 여부 A.‘딸’이‘임차인’이다. [이유] 법 해석의 목적은 어디까지나‘법적 안정성’을 저해하지 않는 범위 내에 서‘구체적 타당성’을 찾는데 두어야 하므로, 임차인은 임대차계약을 체 결한 당사자이다. 이는 목적물을 실제로 사용ㆍ수익하고 있는지, 보증금 ㆍ차임을 실제로 출연하고 있는지와 무관하다. [근거] 민법 제618조, 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다 21030 판결 Q& A
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