4. 역모기지의 리스크와 법적과제 1) 역모기지의 리스크 (1) 장수의 위험 : 역모기지는 이용자의 사망 시기를 예측한 후에 융자액과 지불회수를 결정한다. 이 때 문에 예측한 것보다 이용자가 장수하면 생존 중에 담보가 부족할 위험이 생긴다. 종신지불이라면 사 업자가 위험을 부담하지만, 실제는 담보가 부족해진 시점에서 융자가 중단되어 이용자가 리스크를 안게 된다. 그 점에서는프랑스의 비아제가좋다고느껴진다. (2) 부동산 가격변동의 위험 : 부동산가격이 하락해 융자잔고(원본+금리)를 하회하는 수준이 될 때 담보 부족이 되어 융자가중단되면 그 위험을 이용자가부담하게 된다. (3) 금리변동 위험 : 원래 금리는 변동하는 것이지만 금리가 상승하면 지불이자가 증가해 융자잔고의 증 가를앞당기고담보부족까지의 시간을단축하는위험이 있다. 이 위험도실무상은이용자가부담하고 있댜 2) 역모기지의 법적과제 (1) 고령자와 계약 : 역모기지의 이용자가 당연히 고령자라는 점에서 계약 시점에 충분한 설명이 필요하 다. 제한행위능력자로 인정되지 않더라도, 고령자의 판단능력은 일반인에 비해 미약한 경우가 많기 때문이댜 또한 계약기간 중에 행위능력 • 의사능력이 없어진 경우에는 그 후의 계약관계 계속의 위 험을 어떻게 할 것인가도 생각하지 않을 수 없다. 이 경우는 신탁에 의한 신탁수익권을 담보로 두면 적어도 이 위험은 피할 수 있게 된다. 신탁에는 의사동결億意思凍結) 기능이 있고, 신탁계약 시에 행 위능력 • 의사능력을 가지고 있으면 그 후에 행위능력 • 의사능력을 잃어도 계약의 효력은 유지할 수있기 때문이다. (2) 상속인 문제 : 역모기지의 계약자인 피상속인이 사망했을 때는 그 상속인에게 토지건물을 이전하지 않으면 매도할 수 없다. 그러나 상속인 간에 다툼이 있거나, 일부의 상속인으로부터 유류분 청구가 있거나 상속인이 상속포기를 한 때 등의 경우에는 매도할 수 없게 된다. 또 이 문제를 해결할 수 있 다 하더라도 시간과 비용이 많이 들 위험이 있다. 추정 상속인으로부터 동의서를 받도록 되어 있지 만(후생노동성의 이용조건에는 ‘‘동의를 받도록 노력해야 한다”는 취지가 Q&A에 기재되어 있다), 이것만으로 부족하댜 이 경우 위험을 피할 수 있는 것은 ‘신탁’ 이다. 즉, 수탁자는 수익자였던 피 상속인의 사망을종료사유로 하여 당해 부동산을매도할수 있다는취지의 신탁조항을삽입함으로 써 상속인의 손을 빌리지 않더라도 절차가 중단되지 않고 매도대금을 자금원으로 수익권의 담보권 자인 융자자에게 변제할 수 있게 된다. (3) 동거인의 문제 : 민간 모기지는 물론이고 후생노동성의 역모기지에서도 배우자 또는 부모 이외의 동거인은 없는 것이 조건이다. 이것은 동거인이 당해 부동산에 거주권의 상속을 주장해 주거에 계 속 눌러앉아 버리는 경우와 「차지차가법」 제36조에 규정된 동거인이 거주권의 승계를 주장하는 경 우를 사전에 피하기 위한 것으로 생각된다. 58 法務士 a-J1책 1 월호
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