2013 법무사 4월호

주장되었다. 즉, 매도인 측 대리인(세일러즈 에이전 트)이 매수인 측의 중개도 담당했을 경우, 물건에 관 한 문제점을 정직하게 설명할까? 중개업자는 계약이 성립해야 보수가 발생하기 때문에(성약보수제, 이른 바 ‘성공보수’밖에 없다) 어떻게든 빨리 계약을 체결 시키고 싶어 하기 때문에 설명이 불충분하게 되는 경 우가 생길 수 있다. 여기서 매수인 측의 권리 보호로서 매수인 측을 위 한 물건 조사 및 어드바이스를 실시하는 매수대리인과 매매계약을 해도 하자가 없는 완전한 등기를 취득할 때까지 매매대금을 보관해 두는 시스템(전술한 거래보 증)의 필요성이 부동산 거래업계에서 대두되었다. 도대체 왜 지금에 와서 이 제도가 필요하게 되었는지 의아하게 생각될지도 모르나, 물건 그 자체의 하자에 대해서는 버블경제와 같이 부동산 가액이 상승세일 때 는 구입한 물건이 마음에 들지 않으면 곧 전매할 수 있 었기 때문에 그만큼 문제가 표면화되지 않은 탓이다. 또, 인터넷이 보급되기 전에는 물건을 찾으려면 부 동산업자에게 부탁해 부동산업자 간의 유통기구(통칭 ‘레인즈’)로부터 물건정보를 검색하여 그 부동산업자 가 매수인 측의 대리인으로 교섭하기 때문에 1명의 부 동산 중개업자가 매도인과 매수인의 쌍방 중개를 하는 것은 비교적 드물었다. 하지만 버블이 붕괴하면서 판 매자시장(수요 과다)에서 구매자시장(공급과잉)으로 시장 환경이 바뀌고, 인터넷이 보급되어 레인즈를 사 용하지 않아도 구매자가 물건을 찾아내는 것이 용이하 게 되어 구매자 보호 요청이 강하게 일어난 것이다. 사법서사, 중개업에서 ‘설명의무법규’ 담당해야 상기와 같이 구매자, 즉 소비자보호의 요청이 강해 지면 중개업자의 설명의무도 중요해진다. 하자담보 책임에 있어서의 이른바 매설물에 대한 중요사항 설 명의 경우도 이전에는 택지로서 이용할 수 있으면 하 자가 없다고 했지만, 최근에는 그 물건의 철거비용이 많이 소요되거나 철거하지 않으면 구매자가 생각했 던 건물을 짓지 못하는 등의 경우에도 하자가 있다고 말하게 되는 등 변화가 일어나고 있다. 필자의 경우도 매도인 측의 중개인으로 set back(도 로 중심으로부터 2m 후퇴)이 필요하다고 명시하고, 중 요사항을 설명한 후에 매도를 했음에도, 거래 후에 매 수인이 생각하고 있던 건물의 배치로 건축할 수 없게 되자 매수인으로부터 크레임을 받은 적이 있었다. 매 도인 측 중개인은 책임이 전혀 없다고 생각될 수 있지 만, 매도인 측의 중개인도 매수인에 대해 중요사항을 설명할 의무가 있기 때문에 주의가 필요하다. 이런 이유로 중개업자의 중요사항 설명의무 법규에 대해 사법서사가 담당해야 할 필요성이 있다고 생각 한다. 중개업자는 매도인, 매수인을 찾는 데 전념할 수 있고, 쌍방에 메리트가 있는 업무의 분담은 사법 서사가 제안하는 것이 좋겠다는 것이다. 이렇게 생각하는 것은 필자에게 의뢰한 중개업자의 상당수는 사법서사에게 등기 외의 다양한 조언을 기 대하고 의뢰하지만, 중개업자가 아닌 매수인으로부 터의 직접적인 의뢰를 받은 경우에는 등기 외의 계약 에 관해 조언했을 때 그 입장이 달라질 수 있기 때문 이다. 필자도 중개업자에게 “사법서사는 계약에 참견 하지 말라”는 말을 듣고서 충격을 받은 적이 있다. 중개업자가 가지고 있던 지식이 법 개정 전의 낡은 것이었던 것이 원인이었지만, 중개업자 중에서도 등 기 이외의 법률 검토를 사법서사가 했으면 좋겠다고 생각하고 있는 업자와 그렇지 않은 업자가 있고, 전자 의 경우에 그 요구를 사법서사가 충족시켜 줘야 한다. 그것이 사법서사 업무인가? 라는 질문을 받지만, 중개업자가 개입하지 않는 개인 사이의 매매에도 사 법서사는 관여해 오고 있고, 그 경험을 살려 이러한 법률 검토도 할 수 있다고 생각한다. 그리고 이러한 실적을 더 많이 쌓아 적극적으로 어필함으로써 사법 서사가 등기의 전문가에서 이제는 부동산 거래의 전 문가로도 인식되기를 기대한다. 53