2013 법무사 4월호

60 『 』 2013년 4월호 생활법률상담 Q&A 민사집행· 주택임대차분야 민사집행 Q. 경매로아파트를낙찰받고자하는데등기부상제1순위의전세권설정등기가있습니다. 제가 평소에 관심이 많던 아파트가 경매로 나와서 응찰하기로 마음먹고 먼저 등기부등본을 발급받아 보았 는데, 제1순위로 등기된 전세권설정등기가 있습니다. 전세권의 존속기간을 보니 아직도 1년 이상 남아 있습니 다. 만일 제가 위 아파트를 법원경매로 낙찰 받고 잔금을 납부한 후 소유권이전등기를 한다면 위 1순위의 전세 권설정등기가 말소되는지, 그리고 그 말소 여부를 확인할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다. A. 전세권자가집행법원(경매법원)에배당요구를한경우에만말소의대상이됩니다. 우리 현행 「민사집행법」은 등기부상 최선순위의 전세권자에 대하여 특수한 취급을 하고 있습니다. 즉 등기부 상 최선순위의 전세권은 매수인(낙찰인)이 인수하는 것을 원칙으로 하되, 전세권자가 배당요구의 종기까지 법원 에 배당요구를 한 경우에는 매각(낙찰)으로 인하여 소멸하는 것으로 규정하고 있습니다(「민사집행법」 제91조 제 4항). 구법(「민사소송법」 제608조 제2항)에는 경매개시결정등기 후 6월 이내에 기간이 만료되는 전세권은 매각으로 소멸한다는 규정만이 있었기 때문에 경매개시결정 당시 6개월 이상 존속기간이 남아 있는 전세권 중 경매진행 중에 존속기간이 만료되는 전세권의 소멸여부에 대해 다툼이 있었으나, 현행 「민사집행법」은 위 규정을 삭제하 였습니다. 따라서 1순위의 전세권자가 법원에 배당요구를 했다면 전세권의 존속기간이 만료되었는지의 여부와 관계없이 낙찰로 인해 소멸하게 되는 것입니다. 최선순위의 전세권은 원래는 매수인(낙찰인)이 인수하여야 하지만 전세권자 스스로가 소멸을 원하여 배당요 구를 하는 경우에는 그 전세권을 매각으로 소멸시키고 배당절차에서 전세금을 교부하면 된다는 취지입니다. 다 만 실무상 등기부상 최선순위의 전세권자가 주택임대차보호법상의 대항력(주택의 인도 및 주민등록전입신고)을 동시에 갖추고 있는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 전세권자는 매수인에게 대항력 있는 임차인으로서의 지위를 동시에 갖게 됩니다. 따라서 최선순위 전세권자의 지위에서 배당요구를 하면 그 전세권등기는 낙찰로 인하여 말소되지만, 법원에 서 배당받지 못한 보증금 잔액에 대하여는 대항력 있는 임차인의 지위에서 낙찰인에게 대항할 수 있습니다. 즉 위 임차인이 법원으로부터 배당받지 못한 잔액을 낙찰인이 인수해야 하므로 주의해야 합니다. 최선순위 전세권자가 배당요구를 함으로써 낙찰로 인하여 말소가 되는지의 여부, 대항력 있는 임차인이 존재 하여 낙찰인이 보증금을 인수하여야 하는지의 여부 등은 인터넷 홈페이지(법원경매정보)를 통하여 확인할 수 있 습니다. 특히 매각물건명세서를 클릭하여 주의 깊게 확인하시기 바랍니다.