2013 법무사 4월호

알 뜰살 뜰 법 률정보 부동산등기부만확인해도, ‘유치권문제’ 안심! 「민법」 개정안입법예고 - 유치권제도대대적정비, 미등기부동산유치권자저당권설정청구권행사 등기부상하자없었는데도, 유치권자점유로 합의금물어 30년 공무원 생활을 마치고 정년퇴직한 나 청렴 씨는 조그만 식당 을 차리기로 결심하고, 저렴한 경매물을 물색 하던 중 집 근처에 마음 에 드는 경매물이 있어 그간 모아온 예금과 퇴직금을 합쳐 총 1억 원에 해당 점포를 낙찰 받는 데 성공했다. 곧 자신의 앞으로 식당 점포를 이전등기 한 나 씨 는 등기부상 아무런 하자가 없는 부동산을 싼 가격에 구입했다는 생각에 기분이 좋았다. 남은 예금과 퇴 직금에 은행 대출을 더해 식당 기자재들을 구입한 나 씨는 식당 점포를 찾아가 부동산을 명도해줄 것을 요 청했다. 하지만 나 씨는 당장 식당을 개업하기는 어렵다는 황당한 이야기를 듣게 됐다. 부동산을 점유하고 있는 A 씨가 단순한 점유자가 아닌 ‘유치권자’였기 때문이 다. 식당 건물을 시공한 A 씨는 건물주가 공사비용 1 억 원을 변제하지 않자 건물을 점유해 유치권을 행사 하고 있었던 것이다. 결국 나 씨는 은행 대출을 추가로 받아 A씨에게 5,000만 원 상당의 합의금을 지급한 후에야 식당영 업을 시작할 수 있었다. 유치권자, 등기도안되고신고의무도없어 원칙적으로 부동산을 경락 받으면 부동산에 딸려 있는 담보물권은 소멸하게 된다. 반면, 유치권자는 경매대금에서 우선 변제를 받을 권리가 없는 대신, 낙찰자가 그대로 유치권의 부담을 떠안게 된다. 하지 만 유치권은 등기가 되지도 않고, 유치권자가 이를 신고할 의무조차 없다. 등기부만 살펴보는 것으로는 유치권의 존재 여부를 알 수 없는 것이다. 이처럼 존재 여부가 애매한 유치권으로 인해 경락 자나 제3자가 예측할 수 없었던 손해를 입는 사례가 많아지자, 정부가 유치권제도의 대대적인 정비에 나 섰다. 법무부는 지난 1월 16일 민법 개정안을 입법예 고하며, 우선 등기된 부동산에 대한 유치권을 폐지토 록 했다. 보존등기가 된 부동산에는 ‘유치권’이라는 공시되 지 않는 담보물권이 존재하지 않도록 부동산 거래 안 전을 도모한 것이다. 민법개정안,등기된부동산‘유치권주장’안되게 이에 따르면 향후에는 등기된 부동산에 대한 유치 권 주장이 불가능해진다. 대신 유치권을 가진 채권자 의 약화된 권한 보완을 위해 해당 부동산에 저당권을 설정하도록 법원에 청구할 수 있는 권한을 부여했다. 미등기 부동산의 유치권자는 그 부동산이 등기되 면 6개월 내에 저당권설정청구권을 소로 행사할 수 있도록 했다. 단, 그 기간 내에 행사하지 않으면 저당 권설정청구권과 유치권은 소멸하게 된다. 법무부가 성안한 이 민법 개정안은 지난 2월 28일 법제처에 제출돼 법령안 심사를 받고 있다. 앞으로 이 개정안이 통과되면 나 씨처럼 부동산을 경락받는 사람들은 부동산 등기부만 확인해도 안심 할 수 있게 되며, 확인이 어렵다는 이유로 공사대금 등 채권금액을 부풀려 요구하는 악성 유치권자들도 사라질 것으로 기대된다. < 임 순 현 ■ 『법률신문』 기자 > 62 『 』 2013년 4월호 유치권자점유