2013 법무사 9월호

32 『 』 2013년 9월호 법무동향 임대차계약서, ‘선순위권리관계’도확인토록 법무부, ‘주택임대차표준계약서’ 제정 당사자확인등계약체결전꼭확인해야할사항, 계약기간연장등계약내용등명시해놔 주택임대차계약서가 대폭 개선되었다. 법무부는 그간 주택임대차를 둘러싸고 제기되었던 각종 민원 사항들을 반영한 새로운 ‘주택임대차표준계약서’를 제정, 배포 중에 있다. 우리나라 전·월세 가구수는 전체가구수의45%(2012 년 기준)에 이르고 있으나, 다수의 국민들이 「주택임 대차보호법」에서 정하고 있는 임차인 보호규정에 대 해서는 잘 모른 채 계약을 체결하는 경우가 많다. 현재 통용되는 주택임대차계약서도 보증금의 액수 및 지급일자, 임차기간 증 일반적인 내용만 명시돼 있어 임차인 권리보호에 도움을 주기가 어렵다. 새로 제정된 주택임대차표준계약서에는 ① 계약 체 결 전 반드시 확인해야 할 ‘당사자 확인, 권리 순위확 인, 중개대상물 확인·설명’ 등 중요 확인사항과 ② 계 약의 시작, 기간의 연장, 계약의 종료와 중개수수료 등의 계약 내용이 자세히 명시되어 계약 체결부터 종 료 때까지 법의 보호를 받을 수 있도록 하였다. 새 표준계약서는 법무부와 안전행정부, 각 지자체 홈페이지에서 다운받을 수 있다. <편집부> 다가구 주택의 수도에 누수가 있는 것을 알았지만 처음 수리비부담에대한약정을하지못한채계약체결. 임대차 기간 중 누수에 대한 수리비 부담 관련 분쟁 발생. (노원구 00씨, 서울시민원) 주택의 인도와 주민등록, 확정일자가 불완전한 공시방법 이어서 거래안전상 어쩔 수 없다지만 임차인이 주민등록을 한날집주인이저당권설정등기를하면후순위가되어불안 합니다. (광주시○○씨, 국민신문고민원) ⇒ 「입주 전 수리」 ⇒ 「임차주택의 사용·관리·수선」 에 관해 당사자로서 교섭 력이있는계약체결시정하도록하여수리비를둘러싼 사후분쟁을방지할수있게함 ⇒ 「보증금의 안정적 확보 방법 예시」 임대인은 주택을 인도받은 임차인이 전입신고와 확정일 자를 모두 갖추기로 한 날짜보다 이틀 후부터 담보물권 을설정할수있도록하는등특약사항예시 < 민원 및 피해사례 > < 표준계약서로 보완 > 「주택임대차표준 계약서」 주요내용 이모씨는공인중개사를통해등기부확인후전세계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 갖추었으나 임대인의 국 세체납에의한공매로보증금을잃게될위기에처함. (‘12.6 뉴스1) ⇒ 「등기사항증명서 확인란」 ⇒ 「미납국세 확인란」 ⇒ 「선순위확정일자현황확인란」 을마련하여선순위권리로 인해피해를입는일을방지할수있게함 선순위 담보물권, 미납국세 여부 등 확인란 마련 법의 보호를 받기 위해 주택임대차계약 체결 전에 알아 야 할 사항은 있나요? 참고자료 좀 주세요. (종로구 ○○씨, 서울시민원) ⇒ 「당사자 확인」 「권리순위 확인」 ⇒ 「중개대상물확인·설명」·「대항력·우선변제권 확보」 등에 대한 정보제공으로 법의 보호를 받기 위한 방법을 알고 계약을체결할수있게됨 계약체결 전 중요사항 확인 집주인이 보증금을 반환해 준다고 약속해 공정증서까지 받고 이사했는데 경매절차에서 한 푼도 배당받지 못했습니 다. 제가 임차권등기명령을 하지 않았기 때문이랍니다. (대 구시○○씨, 국민신문고민원) ⇒ 「계약의 해지와 해제 사유」·「비용의 정산」 등을 규정하여 기간종료사유와비용정산문제를명확히함 ⇒ 「임차권등기명령 신청」 에관한정보제공으로보증금을받지 못하고이사한경우에도우선변제권을유지할수있게함 계약의 종료 (임차권등기명령 신청 및 등재 등) 입주 전 · 후 수리비 부담 특약사항 예시 ‘12. 9. 계약만료, 계약만료후집주인이아무얘기없다가 오늘갑자기집을비워달라고합니다. (금천구○○씨, 서울 시민원) ⇒ 「묵시적 갱신」·「합의에 의한 재계약」 민원의경우묵시적 갱신으로임차인은 ‘14. 9.까지기간주장이가능한점등 묵시적갱신의요건과효과를알게됨 ⇒ 「계약서 재작성 및 확정일자 날인」·「차임증액청구」 에 관한 정보제공으로증액보증금에대한우선변제권확보가능 기간의 연장 · 재계약 (계약서의 재작성 및 확정일자 날인 등)