2013 법무사 9월호

55 생활법률상담 Q&A 유종우 법무사(경기북부회) Q. 매수계약금을일부지급했지만, 더좋은아파트가있어서계약을해제하고싶습니다. 저는 서울 외곽의 아파트를 매수키로 계약을 체결하면서 계약 당일 계약금을 지급했어야 하지만, 개인사 정상 계약금의 일부만 지급하고 나머지는 다음날 지급하기로 했습니다. 그런데 다음날 또 다른 중개인으로 부터 더 좋은 조건의 아파트가 있다는 말을 듣고 위의 계약을 해제하고 싶은데, 이런 경우 이미 지급한 계약 금만 포기하면 되는 것인지요? A. 다른약정이없는한, 계약금전부를지급해야계약을해제할수있습니다. 당사자 간의 계약 체결 시 수수되는 계약금은, 단순한 계약 성립 증거로서의 ‘증약금’의 의미 외에도 해제권 유보시키는 대가로서의 해약금, 일방의 위반 시에 손해배상액을 예정한 위약금 등 다양한 의미를 가지고 있습니 다. 그리고 우리 민법은 해약금에 대해 매매 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금 등의 명목으로 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자 는 배액을 상환함으로 계약을 해제할 수 있다고 합니다(민법 제565조). 그리고 일방이 중도금 지급 등으로 이행에 착수한 후에는 위약금 특약 여부에 따라 계약금이 손해배상 예정인 경우 위와 같이 교부자는 계약금을 포기하고(수령자는 배액을 상환함으로) 계약불이행 책임을 면할 수 있습니다 만, 위약금 특약이 없는 경우는 실제로 발생된 손해배상을 청구 당하게 되는 것이지 계약금이나 그 배액이 상대 방에게 귀속됨으로 당연히 책임을 면하는 것은 아닙니다. 따라서 위 사안과 같이 일방이 계약이행에 착수하기 전까지 귀하는 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 그런데 계약금을 일부 지급한 경우에 있어서 도 그 해제를 위해서는 미지급한 나머지 계약금마저 지급해야 하는지와 관련해 아래의 판례가 있습니다. “매수인의사정으로그다음날계약금을지급하기로하면서도형식상매도인이계약금을받아서이를다시매수인에게보 관한 것으로 하여 현금보관증을 매도인에게 작성·교부하였다면 위 계약금은 계약해제권유보를 위한 해약금의 성질을 갖는 다할것이고당사자사이에는적어도그다음날까지는계약금이현실로지급된것과마찬가지의구속력을갖게된것이라고 할 것이어서 당사자는 약정된 계약금의 배액상환 또는 포기 등에 의하지 아니하는 한 계약을 해제할 수 없기로 약정한 것으 로보는것이상당하다.” (대판 91.5.28. 91다9251) 동일한 사안은 아니나 위 사안에서도 나머지 계약금의 현실적인 지급은 없었을지라도 현실지급과 동일하게 위 계약은 유효하게 성립된 것으로 볼 수 있어 그 구속력에 따라 귀하는 계약금 전부를 지급해야 계약을 해제할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 지급한 계약금의 일부를 가계약금으로 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 등 아직 계약이 성립된 것으로는 볼 수 없는 경우라면 이미 지급한 계약금만 포기하면 될 것으로 보입니다. 민사