2014 법무사 1월호

임차권등기명령의문제점과개선방안 - 소유권이 변경된 경우를 중심으로 실무포커스 ▶ 민사 실무 Ⅰ. 들어가며 1. 문제의소재 기본적인 사례는 아래와 같다. 임차인 갑은 임대인 을이 존속기간이 만료되었음에 도 불구하고 임대차보증금반환채무를 이행하지 않아 계약 해제를 통고한 후 「주택임대차보호법」 상 임차권 등기명령을 신청하였다. 그 내용은 다음과 같다. ■등기권리자 : 임차인 甲 ■등기의무자 : 종전 소유자 乙 ■임차보증금 : 27,000,000원 ■임대차계약일자 : 2010.12.04. ■주민등록전입일자 : 2010.12.06. ■점유개시일자 : 2010.12.06. ■확정일자 : 2010.12.06. ■주택임대차등기명령 결정일 : 2013.3.13. ■임대인의 소유권이전등기일 : 2013.3.20. ■임대차등기명령 촉탁일 : 2013.4.03. 위의 사례에서 임차권등기명령을 촉탁 받은 담 당등기관은 현재의 등기부상 소유자는 2013.3.20. 자로 乙에서 丙으로 변경되어 「부동산등기법」 제29 조 제7호 ‘신청 정보의 등기 의무자의 표시가 등기 기록과 일치하지 않은 경우’에 해당하여 각하결정 을 하였다. 임차권등기명령 신청 시부터 피신청인가 결정문 을 송달받기까지는 통상 2주 이내의 시간이 소요된 다. 그러나 피신청인에게 결정문이 송달불능 된 경 우 재송달 후 1) 공시송달 또는 발송 송달의 방식으 로 송달할 경우 대략 4주 정도가 소요되기도 한다. 이때 소유권이 변동될 가능성이 있기 때문에 결 정문 상 피신청인과 등기부 상 소유자가 불일치할 경우, 등기촉탁을 각하결정 해야만 하기 때문에 이 부분이 개선되어야 한다고 생각한다. 2. 쟁점의정리 임대차보증금 반환채무가 존재하는 임대 목적물 의 소유권이 변동된 경우 보증금 반환채무의 법적 성격은 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 첫째, 임차인 의 동의 또는 승낙이 존재하지 않는 경우는 이행인 수로 본다. 둘째, 임차인의 명시적 또는 묵시적 승 낙(동의)가 존재하는 경우 면책적 채무인수로 본다. 임대차보증금 반환채무의 성격에 따라 임차권등기 명령 및 보증금반환 청구권의 상대방과 청구(신청) 1) ‌ 송달업무 처리지침에 의할 경우 피신청인의 신청서 상 주소 송달 불능 시 등 기부 상 주소로 송달 동일 주소에 폐문 부재나 수취인 부재의 경우 발송 송달, 주소가 상이한 경우 공시 송달의 방식을 취한다. 김 형 진 ■ 부산지방법원부산진등기소주사보 『 』 2014년 1월호 28