2014 법무사 1월호

취지가 달라지기 때문에 임차인을 보호하기 위해서 는 소유권이 변동되었다 하더라도 임차권등기명령 촉탁제도는 약간의 개선이 필요하다고 생각한다. Ⅱ. 임차권등기명령일반 1. 임차권등기명령의법적성격 가. 제도의 취지 임대차계약이 종료된 후 임차보증금을 반환 받지 못한 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지한 채 주거를 이전해야 하는 경우 「주택임대차보호법」 제 3조의3(「상가임대차보호법」 제6조)에 의한 임차권 등기명령을 관할법원에 신청할 수 있다. 나. 효력 ① ‌임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차권등기와 동시에 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 임차인이 임차권등기 이전 에 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 종 전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하고, 임 차권등기 이후에는 대항요건을 계속 구비하지 않더 라도 종전에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다. 그러나 임차권등기 이전에 대항력 또는 우선변제 권을 취득하지 못한 경우는 임차권등기명령의 집행 에 의하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 임 차인은 대항력과 우선변제권을 취득여부를 판단하 여야 한다. ② ‌「주택임대차보호법」은 임차권등기를 한 임차 인을 보호하기 위하여 임차권등기가 되어 있는 주 택에 대해서는 그 이후에 임차한 소액임차인의 최 우선변제권을 인정하지 않고 있다. 그러므로 새로 운 임차인이 소액임차인이라 하더라도 최우선변제 권은 행사할 수 없고 확정일자의 요건을 갖추면 그 순위에 따라 우선변제권만 행사할 수 있을 뿐이다. 2. 보증금반환채무의법적성격 가. 법적 성격 1) 이행인수인 경우 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인 의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반 환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이 전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이다 2) . 따라서 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채 무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공 제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없 는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이 행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약 시 인수 한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것 은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대 금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금 지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매 수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 않았다 하 더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약 을 해제할 수 없는 것이지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하 지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다 3) . 29 실무포커스 ●민사 실무 2) ‌ 대법원 1996.2.27. 선고 95다35616 판결, 대법원 1996.11.22. 선고 96다 38216 판결 등 참조 3) ‌ 대법원 1993.2.12. 선고 92다23193 판결, 대법원 1995.8.11. 선고 94다 58599 판결 등 참조.