2014 법무사 1월호

임대차보증금 반환채무를 이행인수 하였다고 볼 경우 임차인은 새로운 소유자에 대하여 임대차보증 금 반환채권을 취득하는 것이 아니기 때문에 종전 의 소유자를 상대로 임대차보증금반환을 청구하여 야 한다. 따라서 종전 소유자를 상대로 임차권등기 명령을 제기하였을 경우 거절의 의사표시를 명백히 한 것으로 볼 수밖에 없다. 문제는 채무인수의 효력이 생기기 위하여 채권자 의 승낙을 요하는 것은 면책적 채무인수의 경우에 한하는데, 채권자의 승낙에 의하여 채무인수의 효 력이 생기는 경우 채권자가 승낙을 거절하면 그 이 후에는 채권자가 다시 승낙하여도 채무인수의 효력 이 생기지 않는다는 점이다 4) . 따라서 위 사례와 같이 임차권등기명령 신청 후 소 유권의 변동으로 인하여 임차권등기명령이 각하되었 을 경우, 임차인은 새로운 소유자를 상대로 채무인 수에 대한 승낙의 의사표시를 할 수 없게 되므로 종 전 소유자가 무자력이 되었을 경우나 임차권등기명 령이 등기부에 기입되지 않았음에도 불구하고 임차 권등기명령만을 신청하고 당연히 기재될 것이라고 경신한 체 주민등록상 주소에 대하여 전출신고를 하 였다면 새로운 주택임차인이 대항력을 취득할 경우 종전 임차인은 대항력은 행사할 수 없다는 점이다. 나. 면책적 채무인수인 경우 면책적 채무인수의 인수인은 종래의 채무자와 지 위를 교체하여 새로이 당사자로서 채무관계에 들어 서서 종래의 동일한 채무를 부담하고 동시에 종래 의 채무자는 채무관계에서 탈퇴하여 면책되는 것일 뿐 종래의 채무가 소멸하는 것이 아니다. 임대인이임대목적물을양도할경우임차인의승낙 을 받아야 하는 것은 아니다. 다만, 임차인이 명시적 이든묵시적이든승낙한것으로볼수있을경우면책 적 채무인수로 볼 수 있다. 채무자와 인수인 사이의 계약에 의한 채무인수에 대하여 채권자는 명시적인 방법뿐만 아니라 묵시적인 방법으로도 승낙을 할 수 있는 것인데, 채권자가 직접 채무인수에 대하여 인수 채무금의 지급을 청구하였다면 그 지급청구로써 묵 시적채무인수를승낙한것으로보아야한다 5) . 새로운 임차인이 임대보증금 반환채무를 면책적 으로 인수하였을 경우, 임차인은 종전의 임대인에 게는 보증금 반환채권을 행사할 수 없고 새로운 임 대인에게 보증금을 반환받기 위해 채권을 행사할 수 있을 것이다. 이때 임차권등기명령의 피신청인은 새로운 임대인 으로 하여 신청하여야 한다. 양수인이 임대인의 지 위를 승계하고 되고 보증금반환채무도 주택의 소유 권과 결합하여 일체로서 이전하므로 양도인은 임차 4) 대법원 1998.11.24. 선고 98다33765 판결. 5) 대법원 1989.11.14. 선고 88다카29962 판결. 6) ‌ 「주택임대차보호법」 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대 상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대 주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증 금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차 인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당 연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자 의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도 로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자 의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환 채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부 분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정 하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변 제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류 의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에 서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대 한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반 환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제 3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결). 실무포커스 ▶ 민사 실무 『 』 2014년 1월호 30