2014 법무사 1월호

31 실무포커스 ●민사 실무 인에 대하여 보증금반환채무를 부담하지 않는다. 6) 만약 양수인이 임차인에게 보증금을 반환하였다고 하더라도 이것은 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐이고 양도인의 채무를 대위변제한 것이 아니므로, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법 률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 임대차보증금 상당의 손해를 입었다고 볼 수 없다. 이행인수 면책적 채무인수 승낙 여부 승낙하지 않은 경우 명시적·묵시적 승낙 임차권등기 명령신청 및 소송의 상대방 양도인 양수인 임대차보증금 반환채무 부담여부 양도인이 채무부담(양 수인이 양도인이 대한 관계에서 채무를 면책 케 할 채무만 부담) 양수인이 채무부담(양 도인은 채무관계에서 탈퇴) 대항력 있는 경우 임대차목적물 및 양도 인의 일반재산 집행가 능 또는 양수인에게 대항력을 행사 임대차목적물 및 양수 인의 일반재산 집행 가능 또는 양수인에게 대항력을 행사 대항력 없는 경우 양도인의 일반재산만 집행 가능 임대차목적물 및 양수인의 일반재산 집행 가능(양수인이 임대차 목적물의 소유자이므로) 임차권등기명령 으로 대항력을 취득한 경우 임차권등기명령으로 인해 주택에 대한 대항 력을 취득하며 임대차 목적물 및 양도인의 일 반재산에 집행 가능 임차권등기명령으로 인해 주택에 대한 대항 력을 취득하며 임대차 목적물 및 양수인의 일반재산에 집행 가능 Ⅲ. 해결방안 1. 실무상황 새로운 소유자에게 해지통고 후 해지 통고한 내 용증명 등의 소명자료를 첨부하여 새로운 소유자를 피신청인으로 한다. 왜냐하면 새로운 소유자에게 해지의사를 밝힌 후 임차권승계에 대하여 항변 등 의 의사를 확인할 필요가 있다. 그런데 이론적으로는 종전의 소유자를 상대로 임 차권등기명령을 신청하였으나 소유권이 변동되어 등기부상 소유자와 촉탁등기 상 등기의무자의 표시 가 상이하여 각하된 경우 이미 채무인수에 대한 거 절의 의사표시를 한 것으로 볼 수 있다. 따라서 새로운 소유자를 상대로 계약해지통고를 할 수 없고 대항력을 유지하기 위해 임차권등기명령 을 신청할 수 없게 된다. 하지만 실무상으로는 비록 종전의 소유자를 상대로 임차권등기명령을 신청하여 등기촉탁이 각하되었다 하더라도 새로운 소유자를 상대로 임차권등기명령을 재차 신청할 경우에도 이 를 인용하고 있다. 위와 같은 문제 때문에 임차권등기가 완료되기 전 까지 주민등록을 이전하지 말 것을 고지하고 있다. 그러나 고지 의무는 법률적 의무가 아니기 때문에 주 민등록을 이전하는 사례도 있다. 2. 해결방안 가. 「임대차보호법」의 가압류 규정의 개정 「주택임대차보호법」 제3조의3 제3항에서는 임차 권등기의 신청방식 및 심리, 말소절차에 관하여는 가압류로 본다는 규정을 두고 있다. 그러나 본 규정 은 심리절차와 촉탁절차 등이 가압류등기와 유사한 것이기 때문에 둔 규정일 뿐 임차권등기명령이 가 압류결정과 성질이 동일하다는 것을 의미하지는 않 는다. 즉 가압류결정은 금전채권에 대한 보전명령 에 불과할 뿐 새로운 물권자는 구속할 힘은 없다. 반면 임차권등기명령의 경우 임차권등기명령전 에 이미 대항력을 보유하고 있다면 새로운 물권자 에게 대항할 수 있는 권원이 있는 것이므로 이를 가 압류와 동일선상에 놓고 판단하여서는 곤란하다.