2014 법무사 1월호

나. 대법원 규칙 7) 과 등기예규 8) ·선례 9) 개정 임차권등기명령은 종전에 대항력을 취득하였을 경우는 종전의 대항력에 따라서 종전에 대항력을 취 득하지 않았다면 등기된 때에 대항력을 취득하게 된 다. 그런데 「주택(상가)임대차보호법」은 임차인을 보 호하기 위한 특별법이므로 임차인 보호에 충실하기 위해서는 집행법원의 임차권등기명령촉탁등기는 등 기관이 등기의무자와 촉탁서가 일치 하지 않을 경우 에도 등기를 완료하는 것이 옳다고 생각한다. 왜냐하면 임차권등기명령은 현행법에 의할 경우 보전처분의 성격을 가지고 있는 것이므로 원인된 채 권이 이행인수이냐 확정채무의 면책적 인수이냐를 등기관이 판단할 사항은 아니며 보증금반환청구소송 및 집행단계에서 법원이 판단할 사항이기 때문이다. 나아가 「주택임대차보호법」 제3조 제3항은 “임차 주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다” 라고 규정하고 있기 때문에 임대인지위의 승계는 이행인수인지 면책적 채무인수인지를 임차권등기 명령 시 고려할 사항은 아닌 것으로 사료된다. 다. 촉탁서와 결정문 상의 새로운 소유자 병기 방식 가압류등기촉탁의 경우 부동산등기법 제29조 7 호의 신청정보와 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 않은 경우에 해당하여 등기신청이 각하될 것이다. 그러나 가압류등기 후 가압류에 따른 강제 경매등기촉탁은 가압류 당시의 등기명의인이 등기 의무자가 된다 10) . 왜냐하면 가압류된 부동산을 취득한 제3자는 가 압류채권자에게 대항할 수 없기 때문이다. 따라서 부동산이 현재 채무자의 소유가 아닌 경우에 등기 관이 촉탁서 표시와 등기의무자와 등기부상 소유명 의인이 일치되지 않는 것을 이유로 각하할 우려가 있으므로 실무에서는 강제경매개시결정에 채무자 외에 현재 소유명의인을 병기하고 있다. 예컨대, “제3취득자 ◯◯◯”라고 표시하고 있다. 다시 본 사례로 돌아와 보면 본 사례의 경우에 있어 서도 이미 대항력을 취득한 임차인의 경우 촉탁서에 소유권 변동에 따라 등기의무자가 임차권등기명령결 정시와 촉탁 시에 시간적 간격이 있을 경우 촉탁서에 제3취득자임을 표시하여 등기촉탁 할 경우 이를 수 리하는 것으로 관련 규정이 정비되어야 할 것으로 보 인다. 필자의 이러한 주장에 대한 근거는 임차권등기명 령 절차에 관한 규칙(「대법원규칙」 제2356호) 제4조 에 “(임차권등기명령의 효력발생시기 등) 임차권등 기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정 에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다”고 규정하고 있다. 그런데 주목하여야 할 것은 「주택임대차보호법」 제3조의3의 제5항은 등기를 마친 때에 대항력을 취 득(또는 유지)하는 것으로 규정하면서도 같은 조 제 7항에 임차권등기명령의 시행에 관한 사항은 「대법 원규칙」으로 정하는 것으로 하고 있고, 「대법원규 칙」은 위의 제2356호 규칙이라고 할 수 있다. 따라서 「주택임대차보호법」, 「부동산등기법」의 상위 법률 사이의 충돌과 하위 규정 사이의 충돌을 피하기 위하여대법원의유권해석이필요할것으로본다. 7) ‌ 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」(대법원규칙 제2356-11호) 8) ‌ 「임차권등기에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1382호) 9) ‌ 주택임차권등기명령의 결정 후 주택의 소유권이 이전된 경우, 등기촉탁서에 전소유자를 등기의무자로 기재하여 임차권등기의 기입을 촉탁한 때에는 촉탁 서에 기재된 등기의무자의 표시가 등기부와 부합하지 아니하므로 등기관은 그 등기촉탁을 각하하여야 한다(2003.6.23. 부등 3402-353 질의회답; 등기 선례 7-285 주택임차권등기명령의 결정 후 주택의 소유권이 이전된 경우의 임차권등기 여부(소극). 9) ‌ “갑” 명의의 부동산을 채권자 “을”이 가압류한 후 소유권이 “병”에게 이전된 경우에 “을”이 채무명의을 받아 강제경매를 신청한 경우에는 강제경매개시결 정등기촉탁서상의 등기의무자를 ‌“갑”으로 표시하여도 그 등기를 수리하여야 한다(등기예규 제1352호, 가압류등기 후에 소유권이전등기가 된 경우 강제경 매개시결정등기촉탁서의 등기의무자 등) 실무포커스 ▶ 민사 실무 『 』 2014년 1월호 32