2014 법무사 1월호

Q. 임차인이임대차계약특약의 ‘3년차’가만3년째를뜻한다며, 임대료인상을거부합니다. 지난 2010년 10월 1일, 점포 100㎡에 대해 계약기간 1년(2010.11.1.~2011.10.31.), 보증금 1억 원, 월임차료 500만 원(단 매월 초 선급)으로 을(乙)과 임대차계약을 맺은 후, 임대차계약 만료를 앞두 고 보증금과 월임차료의 인상을 요청했으나, 임차인은 「상가건물임대차보호법」 상의 ‘계약갱신요구권’ 을 주장하며 지금까지 계속 영업을 하고 있습니다. 부득이 임대차계약 당시 특약사항인 “임차인이 월차 임을 연체하지 않을 경우에는 5년간은 「상가건물임대차보호법」을 적용하여 자동갱신을 인정하되, 3년 차부터 임대료를 올려주기로 한다”는 규정을 근거로 2012.11.1. 임대보증금은 올리지 않고 월임차료 만 10% 올린 550만 원을 요구했습니다. 그러나 임차인은 특약사항의 ‘3년차’란 계약체결 후 만 3년째인 2013.11.1.부터 적용되는 것이라며 불응하고 있는데, 임차인의 주장이 맞는 건가요? A. ‘3년차’란 ‘햇수로3년이되는날’을말하며, 2012.1.1 . 부터임대료인상이가능합니다. 「상가건물임대차보호법」은 「주택임대차보호법」 상 주택의 최단기간을 2년으로 정한 것과 달리 최단기간을 1년으로 규정하고, 동 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호 사항에 해당하지 않을 경우에는 최초의 계약일부 터 5년간 ‘계약갱신요구권’을 행사하여 임차할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그렇다면 임대인은 5년 동안 당초 계약한 임대보증금 혹은 월임차료를 올릴 수 없느냐가 논의될 수 있는 데, 「상가건물임대차보호법」은 임대차계약 당사자 쌍방에게 약정한 차임 또는 보증금이 경제사정의 변동으 로 인해 상당하지 아니한 경우에도 임대차계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하 지 못하도록 규정하고 있으나 그 반대해석으로도 계약체결 후 1년이 경과하면 임료증액청구가 가능(동 법 제11조)하며, 증액을 청구한 후에도 다시 1년이 경과하면 증액의 재요구가 가능합니다. 설령, 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인 정될 정도의 사정변경이 있다고 보이는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액 청구를 인정하고 있습 니다(대법원 1996.11.12. 선고 96다34061 판결). 그리고 임대차계약의 특약으로 ‘3년차’부터 인상할 수 있다고 한 규정에 대해 ‘3년차’란 만 3년이 되는 날 이 아니라, 햇수로 3년이 되는 날이라는 하급심 판결이 있습니다. 2013.9.6. 서울중앙지방법원 민사20부는 임대인이 임차인을 상대로 제기한 부당이득반환청구소송에서 “양측이 임대차계약을 체결하면서 ‘3년차부터 임대료와 관리비를 인상’하기로 한 사실에 관하여는 다툼이 없는데, 이때 연차(年次)라는 단어의 사전적 의 미는 햇수의 차례이고, ‘햇수’는 해의 수를 의미하여 통상 특정사건이 일어난 때를 기준하므로 해가 바뀌면 해의 수를 더한다”며, 2008년 6월 임대차계약을 체결했으므로 임대료 인상시점인 3년차가 시작되는 시점은 2010년 1월 1일이라고 판시한 것입니다(2011가합127374 판결). Q&A 생활법률상담 상가임대차 『 』 2014년 1월호 56