2014 법무사 1월호

Q. 경매로아파트를매수하기전에 ‘대항력있는임차인’의보증금을파악하고싶습니다. 아파트를 경매로 매수하고자 하는데 그 아파트에 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 있는 임차인(대항력 있는 임차인)이 거주하고 있습니다. 법원 경매정보 홈페이지를 방문하여 확인해 보았으나 위 임차인의 보증금을 파악할 수가 없습니다. 제가 위 아파트를 경매로 매수하기 전에 위 임차인의 보증금을 확인할 방법이 있나요? 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰 받은 매수인이 전액 인수해야 한다고 들었는데, 만일 임차인의 보증금이 확인되지 못한 상태에서 위 아파트를 매수하게 되면 어떻게 되는 것인가요? 혹 시 현황조사서에 보증금의 액수가 조사되어 있다면 믿을 수 있는 건가요? A. 임차인이법원에배당요구를한경우에만보증금의액수를파악할수있습니다. 낙찰 받은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인, 즉 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰 받은 매수인이 보 증금 전액을 인수하여야 합니다. ‘대항력 있는 임차인’이란 등기부상 최선순위 설정자(근저당권자, 가압류채 권자, 압류채권자 등)보다 대항요건(주택의 인도와 주민등록전입)을 먼저 갖춘 임차인을 말합니다. 통상 임차인은 확정일자까지 함께 구비하고 있는 경우가 대부분인데, 이 경우에는 임차인이 확정일자에 기한 배당요구를 하는 것이 일반적입니다. 즉 대항력 있는 임차인이 확정일자에 기하여 법원에 배당요구를 하였다면 배당요구 신청서에 임대차계약서 사본이 첨부될 것이므로 법원에서 임차인의 보증금을 파악할 수 가 있고, 이를 매각물건 명세서에 기재하여 인터넷에도 공시를 하게 됩니다. 따라서 응찰자들이 대항력 있는 임차인의 보증금 액수를 확인할 수가 있겠지요. 그러나 대항력 있는 임차인이 확정일자를 갖추고 있더라도 배당요구를 하지 않게 되면 보증금 전액을 낙 찰 받은 매수인이 인수해야 하는데, 이 경우에 대항력 있는 임차인의 보증금을 확인할 방법이 없습니다. 집 행관이 현황조사 시에 임차인에게 계약서의 제시를 요구하지만 실제로 이러한 요구에 응하는 임차인은 거의 없기 때문에 현황조사서를 통해서도 보증금 액수를 파악하는 것이 사실상 불가능합니다. 만일 임차인이 집 행관에게 구두로 보증금 액수를 밝혔더라도 계약서 사본 등의 자료에 의해 입증되지 않는 한 신뢰할 수 없다 할 것입니다. 이와 관련하여, 대항력 있는 임차인이 허위로 보증금의 액수를 높여 낙찰 받은 매수인에게 피해를 입히는 사례도 종종 있습니다. 허위의 임대차계약서를 작성하여 매매가격보다도 더 높은 보증금을 낙찰 받은 매수 인에게 요구하는 그런 방법이죠. 따라서 응찰하는 사람이 피해를 입지 않기 위해서는 인수해야 할 보증금을 감안하여 최대한 낮은 가격으 로 응찰해야 할 것이지만, 응찰 전 상당한 판단이 요구되는 사례입니다. 생활법률상담 민사집행 Q&A 『 』 2014년 1월호 58