2014 법무사 4월호

실무포커스 ▶ 상업등기 실무 보겠다고 세법에 못 박아 놓았습니다. 그 규정이 지 금까지 유지되어서 그렇구요.” 사 례 빌딩임대업 개인사업자의 법인전환 지난 주에는 서울 서초구 소재의 빌딩을 소유하 면서 임대업을 하던 개인사업자를 법인으로 전환해 주는 일을 마쳤다. 이 사례의 경우 회계사와 수시로 의견을 교환하 면서 지방세(등록면허세, 취득세와 농어촌특별세) 절감을 위한 프로젝트를 진행했다. 빌딩의 감정평 가액이 2백억 원이었고, 근저당권채무와 임차보증 금 등 부채가 1백억 원이었으므로 자본금이 1백억 원이다. 평소 여러 번 일을 같이 진행했던 회계사였 던지라, 이제는 호형호제하는 관계로 발전했는데, 필자가 형이다. “형님. 이 건은 서울 소재이므로, 설립과 관련한 등록면허세와 지방교육세만 해도 1억4천4백만 원, 그리고 취득세가 면제된다 하더라도 농특세만 3억 2천만 원이 부과되는데, 이를 줄일 수 있는 방법 좀 연구해 봅시다.” 필자는 우선 그 논의를 하기 전에, 만약 근저당권 채무가 5십억 원이라고 가정한다면, 부동산의 평가 액에서 부동산상의 채무 1백억 원을 제외하면 현물 출자가액이 1백억 원이 되고, 자본금이 1백억 원이 되는데, 만약 비사업용 채무라면 개인기업의 자산 2백억 원, 채무 50억 원이 되기 때문에 순자산액이 150억 원이 되어서 「조세특례제한법」 상의 취득세 감면조건을 충족할 수 없으므로, 이렇게 되면 현물 출자와 별도로 50억 원을 현금으로 출자하거나, 근 저당권채무를 변제한 후에 현물출자를 진행하는 것 이 타당하다고 설명했다. 회계사는 그 자리에서 바로 고객에게 전화를 걸 어 확인을 했는데, 다행히 처음 건물을 매입할 때 매입비용을 조달하기 위해 은행에서 돈을 빌리며 설정해 둔 근저당권이라 했다. 그러면 사업용 채무 가 되니 이에 대한 이슈는 해소가 되었다. “아우님. 먼저 설립등기와 관련한 등록세를 줄이 기 위해서는 수도권과밀억제권역 외에 본점을 두어 야 돼. 보통 용인 수지를 가장 선호하지. 만약 본점 을 거기에 두게 되면, 설립과 관련한 등록면허세 등 을 9,600만 원이나 절감할 수 있어. 본점을 지방에 둔다고 하더라도 해당 건물에 지점을 설치하게 되 면 지점 설치에 따라 취득세가 중과되므로, 지점을 두면 안 돼. 임대업의 경우 「부가가치세법」 상 건물 별로 반드시 지점사업자 등록을 해야 하므로, 지점 사업자 등록을 하지 않을 수 없지만, 지점으로서의 인적 시설과 물적 시설을 두지 않으면 지점 설치로 보지 않기 때문에 취득세가 중과되지 않아. 그렇게 되면 이 케이스의 경우 농어촌 특별세를 1억6천만 원이나 줄일 수 있어.” 그리고 필자는 이렇게 진행할 경우, 고객에게 몇 가지 주의를 주어야 하는데 먼저 ① 형식적으로 본 점을 운영하면 절대 안 되고, 반드시 실질적으로 본 점 소재지에서 본점 기능을 수행하는 인적 시설과 물적 시설을 둘 것. 그리고 ② 건물을 관리하기 위해 건물관리회사와 건물관리계약을 체결해야 하며, 이 관리회사는 현물출자자와 특수관계에 있으면 안 되 고, 건물임대차와 관련한 일체의 행위를 해서는 안 된다는 점을 반드시 주지시키고, ③ 그러한 점을 설 명했다는 확인서를 받아두라고 했다. 또, ④ 현물출자 한 건물을 2년 내에 매각하게 되 면 취득세 등을 모두 다시 추징하므로, 2년 내에 매 각해서는 안 된다는 설명도 했다는 사실을 확인서 에 추가로 기록해 두라고 했다. 그리고 감정평가를 거쳐 순조롭게 진행하고 있었는데, 법원으로부터 보정서가 날라 왔다. “부동산감정가액에서 근저당권채무액을 공제한 금원을 현물출자가액으로 했는데, 혹 근저당권 채 『 』 2014년 4월호 18