2014 법무사 7월호

47 발언과 제언 또는 금융기관에 넘어가 있는 때문이다. 1) 그렇다면 소비자의 선택권이 넘어가게 된 원인을 파악하고, 이를 다시 소비자에게 돌려놓을 수만 있 다면 정상적인 ‘영업’이 가능하지 않을까? 이런 지 극히 합리적인 생각을 이어간 끝에, 결국 가장 근본 적인 배경상황 2) 에는 부동산거래시장의 불완전성과 이를 심화시키는 정보의 불균형이 있다는 것에 이 르게 되었다. 3) 그리고 이는 다시 ‘부동산시장의 불완전성과 정 보의 불균형을 해소시켜 부동산거래의 일정 부분 을 소비자들이 직접 할 수 있도록 한다면 지금까지 의 부동산거래와 이와 관련한 부동산등기시장도 달 라지지 않을까?’의 질문으로 이어졌다. 그리고 마지 막 질문에 대한 해답으로서 지금부터 논의할, 새로 운 ‘부동산직거래 시장의 활성화’에 대한 간절한 바 람을 가지게 되었다. 2. 새로운부동산직거래시장 부동산 직거래와 관련해 필자 주변의 공인중개사 들 4) 과 부동산등기를 많이 취급하는 법무사들의 의 견을 들어보니 대다수가 “전혀 실효성이 없는 발상” 이라고 하였다. 즉, 물건과 손님을 확보한 중개사 들 간의 커뮤니티(중개망)가 형성되지 않으면 사실 상 중개는 불가능하며, 매물과 매수인이 확보된 상 황이라 해도 1건의 거래를 성사시키기 위해 엄청난 발품과 알선 행위(매매를 성사시키기 위한 설득과 일정조율 등)가 요구된다는 것이다. 따라서 직거래는 지역 중개사와의 경쟁은 고사하고 시장 진입조차 불가능한, 현실성 없는 발상이라는 지 적이었다. 일리있는 지적이라고 생각한다. 하지만 필 자가생각하는부동산직거래시장은기존의직거래시 장들과는 전혀 다른, 새로운 개념의 직거래 시장 5) 이며 그실현가능성도충분하다는판단이다. (1) 기존까지와는 전혀 다른, 신개념의 직거래 시장 이해를 돕기 위해 최근까지 이어져 왔던 금융기 관의 전자등기를 통한 설정등기 논의를 돌아보자. 불과 2~3년 전만 해도 대부분의 은행거래 법무사 들은 “아무리 전자등기가 가능해도 소유권이전등기 와 동시에 처리하는 설정등기, 여러 관할에 걸쳐있 는 사건, 상환과 설정이 동시에 일어나는 사건 등은 실무에서 법무사가 직접 움직일 수밖에 없으며, 따 라서 전자등기는 전혀 현실성 없는 논의”라는 입장 이었다. 하지만 현실은 달랐다. 설정등기도 결국 전자등 기를 등에 없고 태풍이 되어 시장을 몰아치고 있다. 물론 전자등기가 현실성이 없다는 예상이 완전히 빗나간 것은 아니다. 하지만 문제는 전자등기의 실 현가능성이 아니라 전자등기가 등기시장에 몰고 올 파장이다. 발로 뛰어야 하는 현실은 달라진 것이 없 다 해도, 전자등기의 영향으로 인해 현재 일반등기 1) 소비자가 법무사 선택권을 가지지 않는다는 것은 소비자로서는 법무사의 조 력을 받을 권리를 침해당할 수 있지만 이는 논외로 하며, 단순히 시장경제의 측면에서 가치중립적으로 바라보고 싶다. 또한 이러한 시장경제의 측면에서 바라볼 때 또 다른 해결방안이 보일 것이다, 2) ‘근본적인 문제’가 아니라 ‘상황’이다. 반드시 이 글의 논의가 절대적인 선은 아니기 때문이며, 직역간의 이해관계에 따라 달리 볼 수도 있기 때문이다. 그 리고 역시 법무사로서의 시각 이외에 전체로서의 가치중립적 시각이 오히려 새로운 해결책을 찾도록 도와줄지 모른다. 3) 부동산거래 시장은 대표적인 불완전시장이며, 불완전성은 근본적으로 수요와 공급이 비탄력적이라는 문제도 있지만, 공급자와 수요자 정보의 비대칭성을 넘어선 정보의 단절에 있다. 그리고 이러한 정보의 단절은 오히려 이를 이용 한 중개시장의 원동력이 되고 있다고 생각된다. 4) 저도 법무사인지라 부동산사무소와 거래를 하지 않아도 공인중개사들을 꽤 많이 알고 있으며, 저 또한 중개 업무를 해본 적은 없으나 벌써 수년째 중개업 자로 등록한 현직 공인중개사다. 5) 직거래시장은 기존 중개시장과는 다른 새로운 시장이며, 중개시장과 보완하는 틈 새시장으로 공존할 것이다. 따라서 기존 부동산중개시장을 완전히 대체할 가능성 이 있는지를 검토할 것이 아니라, 새로운 유형의 시장으로 보아야 할 것이다.