2014 법무사 7월호

49 발언과 제언 자체만으로 새로운 시장이 형성된다는 점( ‘시장형 성 효과’)이며, 둘째 ‘중개시장의 빙하기’와 ‘정보의 접근 가능성 강화’이다. ■ 시장형성 효과 인터넷에서 누구나 비용 부담 없이 직거래가 가 능하도록 시장을 열어둔다면, 매도인과 매수인을 다수 확보할 수 있을 것이고, 그 자체만으로 하나의 시장이 형성될 것이다(시장형성 효과 9) ). 그리고 현 재에도 인터넷에서는 이미 많은 직거래 장터가 존 재하고 있다. 직거래 시장이 현실성이 없다는 이야 기야말로 인터넷과 SNS가 판치는 세상에서 사실 현실감각이 없는 이야기일지 모른다. 물론 이미 많은 직거래장터가 존재함에도 부동산 중개시장에는 별다른 영향이 없다는 것으로 직거래 시장의 실현 가능성에 대한 부정적 증거를 댈 수도 있을 것이다. 하지만 현재의 인터넷 부동산직거래 시장은 아래와 같은 두 가지 유형으로 구분된다. ① 이용료(매물 소개) 또는 광고를 수익원으로 하는 유형 ② 직 거래를 중개의 수단으로 이용하고 있는 유형(공인중 개사가 중개의 수단으로 이용) 보시다시피 현재 존재하는 직거래시장들은 오프라 인 중개시장의 온라인 버전에 불과하다. 즉, 오프라 인이나 온라인이나 똑같은 ‘중개’ 수익 개념으로 돌 아가는 것이다. 하지만 필자가 생각하는 직거래 시 장은 ‘비용 없이’ 그러면서도 ‘안전하게’ 누구나 직거 래 시장을 이용할 수 있는 새로운 개념의 시장이다. ■ 중개시장의 빙하기 현재는 누구나 다 공감할 만큼 부동산시장이 죽어 있는 상태다. 이에 따라 현재 기존과 다른 상황이 나타나고 있거나 앞으로 나타날 것으로 예상된다. 첫째는 중개시장의 빙하기 다. 부동산시장이 지금 처럼 계속된다면, 공인중개사간의 경쟁이 더욱 치 열해질 것이고, 지금까지 유지되어온 지역단위 회 원업소 간의 공동중개 관행도 깨질 가능성이 그 어 느 때보다 높다. 10) 둘째는 ‘매도인 우위’에서 ‘매수인 우위’의 시장으 로 변화 할 것이라는 점이다. 지금까지는 분명 부동 산 시장은 ‘매도인 우위 시장’이었다. 따라서 매매할 물건을 확보한 중개사의 영향력(정보력)이 매매에 있어서 가장 큰 영향력을 발휘했으며, 매수인이 중 개사를 통하지 않고 매수를 한다는 것은 불가능에 가까웠다. 집을 파는 쪽에서 급한 것이 아니라 사는 쪽에서 급하니 매도인으로서도 매매할 물건의 정보를 일반 에 공개하기보다는 중개사를 통해 매도하는 것이 높 은 가격을 유지하기에 유리했고, 이 때문에 정보가 중개사에게 집중될 수 있었다. 그리고 이렇게 집중 된 폐쇄적 시장정보를 바탕으로 매도가격을 높이는 것이 매도인 우위의 시장에서의 중개 핵심이었다. 11) 하지만 현재는 부동산 경기의 침체로 상황이 달 라졌다. 매도인 우위에서 ‘매수인 우위’로 시장이 바 뀌고 있다. 매수인들은 본질적으로 여기저기 발품 을 팔아 매물을 확보하고 비교, 검토한 후에 가장 싼 가격에 매수를 하고자 할 것이다. 하지만 매수인 우위의 시장에서 원활한 중개를 성사시키기 위해 무작정 가격의 하락을 부추기면서까지 중개가 일어 나지는 않을 것이다(가격상승기의 중개와 비교할 때 상대적으로). 이런 상황에서는 매도인이 집을 팔 9) 만약 부동산직거래 시장이 활성화 된다면, 이로 인해 어떠한 시장이 형성될지 는 아무도 모른다. 분명한 것은 시장 형성 자체로 또 하나의 새로운 시장이 형 성될 것이라는 것. 10) 공인중개사들은 부동산거래 정보망(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 에 관한 법률」 제24조에 따른 부동산거래정보망, 이하 「공인중개사법」이라 함)을 통해 매물정보를 교환하여 중개하고 있으며, 「공인중개사법」 제24조 제4항에서는 ‘어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으 로 공개되도록 하여서는 아니된다.’라고 규정하여 정보를 개방하고 있다. 하 지만, 실상은 지역별로 ‘친목회’ 또는 특정 ‘부동산거래정보망’을 통한 소위 말하는 ‘회원’업소의 ‘비회원’업소에 대한 담합행위 등이 존재하기도 한다. 또 한 이러한 ‘회원’ 가입에 있어 많은 권리금이 오가기도 하는 것이 현실이다.