2014 법무사 7월호

51 발언과 제언 (4) 제4용역, 중개 대상물의 확인·설명 의무에 대한 해결책은? 결국 직거래 시장에서 가장 큰 문제는 제4용역을 어떻게 제공할 것인가이다. 지금까지는 공인중개 사의 중개를 이용하는 것이었고, 이것이야말로 공 인중개사의 원천기술이었다(공인중개사 외에 이에 대한 원천기술을 확보한다는 것은 어렵다. 따라서 공인중개사가 필요하다는 결론에 이른다). 하지만 직거래 시장이라는 속성상 본질적으로 당 사자 간에 직접 해결이 정답이며, 이것 또한 불가능 한 것은 아니다. 거래 당사자로서는 높은 중개 수수 료를 지불하지 않는 대신, 이런 수고를 기꺼이 수용 할 것이고 그것이 직거래의 본모습이니까 말이다. 그런데 문제는 지금까지 이런 당사자들끼리의 직 거래만으로는 시장 활성화가 어려웠기 때문에 새로 운 직거래 시장의 형성에도 이는 여전히 숙제라는 것이다. 필자는 앞서 설명했던 ‘시장형성 효과’와 전 자등기시장에서의 ‘신상품을 통한 압박효과’가 이 숙제를 풀어줄 수 있는 궁극적인 열쇠가 될 것이라 고 생각한다. 3. ‌ 부동산직거래시장에있어서 ‘시장형성 효과’와 ‘신상품을통한압박효과’ 중개대상물의 확인·설명에 관한 부분은 공인중 개사의 고유한 업무영역이며, 다른 직역에서는 그 원천기술을 가질 수 없다. 그래서 지금까지 정보의 독점뿐 아니라 부동산등기와 매수자금 대출 등까지 도 사실상의 주도권을 행사할 수 있었다. 하지만 필자가 생각하는 새로운 직거래 시장에서 는 매도인과 매수인만 충분히 공급될 수 있다면, 새 로운 소비자 우위의 부동산거래 시장이 형성될 수 있 으며, 거래 당사자(법무사)도 전자등기에서처럼 ‘신 상품을 통한 압박효과’를 이용할 수 있게 될 것이다. 말하자면, 직거래 시장이 일단 형성되면, 직거래 시장이라는 신상품을 경험한 소비자는 직거래가 불 가능한 영역에서도 직거래와 유사한 수준의 대체서 비스를 요구하게 될 것이며, 이는 중개서비스 영역 이 될 수도 있다는 것이다. 즉, 새로운 직거래시장은 공개시장으로 누구든 참여할 수 있으므로, 다양한 중개용역 제공자들이 소비자를 찾아 참여할 수 있고, 또 이들 중개용역 제공자들은 이러한 소비자의 ‘신상품을 통한 압박효 과’에 의해 상호경쟁 속에서 기존보다 저렴하고 직 거래에 보조적으로 제공될 중개서비스를 제공하게 될 수밖에 없을 것이라는 얘기다. 따라서 소비자들은 단지 직거래뿐 아니라 필요한 경우 사실상의 중개용역을 제공받을 수 있게 된다. 이것은 결코 불가능한 일이 아니다. 등기신청대리 권을 원천기술로 가지고 있는 법무사가 직거래 시 장을 운영한다면 충분히 가능한 일인 것이다. 가. 신개념의 직거래시장 (전형적 직거래 + 보조적 중개용역 제공) 이처럼 위와 같은 직거래시장이 만들어진다면 전 형적인 직거래는 물론, 중개용역이 필요한 부분에 있어서는 소비자가 중개사를 선택할 수 있는 시스 템의 제공도 가능해진다. 결국 중개용역을 배제하 는 것이 아니라 오히려 더욱 적절한 중개용역이 제 11) 이는 부동산가격 상승기에서는 톱니바퀴 돌아가듯 맞물려 작동하게 된다. 즉, 매도인은 높은 가격에 집을 팔아서 좋고, 중개사는 높게 팔수록 수수료를 많 이 받게 되는 이점이 있다. 이를 통해 계속 부동산 가격이 상승한다는 것 자체 가 매수심리를 부추기게 되고, 가격의 상승은 오히려 수요를 창출하게 된다. 12) 공인중개사의 중개에서는 단순히 매도인과 매수인의 정보를 활용하여 소개 해 주는 것을 넘어서 매매를 성사시키기 위한 적극적인 중개행위가 포함된 다. 즉, 중개기법을 통해 구매자를 유인하고, 구매의 욕망을 불러일으키기도 하며, 종국적으로 거래를 성사시키게 된다. 이러한 중개기법에 관해서는 공 인중개사의 시험과목(중개실무)에도 포함되어 있다. 13) 공인중개사의 중개 행위를 예전처럼 이용하지만 중개 행위는 기존과 달리 직 거래를 보조하는 서비스로 제공됨