2014 법무사 7월호

Q. 매매대금을모두지급한건물이‘미등기’상태인데,소유권을이전받고싶습니다. 신축 건물을 건축주와 협의해 매수키로 하고 매매대금을 전부 지급한 후, 매도인에게 소유권이전등기를 요구했으나, 매도인이 차일피일 이전등기를 미루기에 이상해서 등기부등본을 발급해 보니, 황당하게도 미 등기 상태의 건물이었습니다. 이런 상태에서 제가 건물의 소유권을 이전받아 소유자로서의 권리행사를 하 려면 어떻게 해야 하나요? A. 매도인명의로소유권보존등기를마친다음, 귀하명의로소유권이전등기를해야합니다. 먼저 미등기건물을 매수하였으나 소유권이전등기를 경료하지 않은 매수인이 법률상 건물의 소유자로 인정 되는지부터 살펴보아야 할 것 같습니다. 민법 제186조는 부동산물권변동의 효력에 관해 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기 하여야 그 효력이 생긴다”고 규정하여 등기를 하지 않을 경우에는 소유권 취득의 효력이 발생하지 아니함을 명백히 하고 있습니다. 또, 대법원 판례 또한 “미등기건물의 양수인이라고 하더라도 그에 대한 소유권이전등 기를 경료 받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 볼 수 없다(대법원 1996.6.14. 선고 94다53006 판결)”고 하여 등기를 하지 않은 미등기건물의 양수인에 대 한 소유자로서의 지위를 부정하고 있습니다. 따라서 우리나라의 현행 법률 규정에 의하면 비록 건물을 매수했다 하더라도 등기를 하지 않으면 법률상 소유자로 인정되지 못합니다. 그러한 이유로 인하여 「부동산등기법」 제65조는 소유권보존등기를 신청할 수 있는 사람에 대해 규정하고 있고, 동조 제1호에는 “토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인”으로 규정하고 있으므로 비록 대장상 소유자로 등록 되어 있다 하더라고 최초로 등록된 사람이 아니면 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자격이 없습니다. 그러므로 매도인의 명의로 먼저 소유권보존등기를 마친 후에 귀하의 명의로 소유권이전등기를 하는 것이 유일한 방법이므로, 매도인에게 자신의 앞으로 소유권보존등기를 한 후에 귀하의 명의로 소유권이전등기를 해줄 것을 촉구하시기 바랍니다. 만일 매도인이 소유권보존등기 절차에 협조를 거부할 경우에는, 매도인을 상대로 하여 건물소유권이전등기 를 청구하는 소송을 제기하여 그 소송에서 승소하고, 그 판결이 확정되면 해당 판결을 대위 원인증서로 하여 매 도인 명의로 소유권보존등기를 한 다음, 매수인 본인을 위한 소유권이전등기의 신청을 하면 될 것입니다. 다만, 이러한 과정의 등기를 실행함에 있어 대위에 의한 소유권보존등기를 신청하는데 드는 등록면허세 및 지방교육세, 등기신청수수료와 같은 각종 비용은 매도인을 대신하여 매수인이 납부해야 합니다(등기예규 제 1410호 제7항). 생활법률상담 Q&A 부동산등기 『 』 2014년 7월호 56