2014 법무사 9월호

31 실무포커스 ● 부동산등기 실무 하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 상 실하지 않는다. 2) 요건 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 임대차 기 간이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있으므로 임대차 관계가 종료되어야 할 것을 요한다. 따라서 임대차 기간이 만료되고 더 이상 계약갱 신의 의사가 없음을 통지하거나, 임대차기간 중이 라 하더라도 합의해지 또는 임차인의 의사에 반하 는 보존행위를 하는 경우에 이로 인해 임차의 목적 을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지하 여 임대차 관계를 종료시킬 수 있다. 3) 신청 임차권등기는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 단독신청에 따라 법원의 촉탁에 의 해서만 가능하다. 임차권등기명령이 판결로 선고되 거나 결정으로 고지되어 효력이 발생하면 법원사무 관 등은 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 임차주 택의 소재지를 관할하는 등기소에 임차권등기의 기 입을 촉탁하여 실행한다. 보증금 전액 또는 일부에 대하여도 신청이 가능하 며, 신청서에는 임대차계약일자, 임차보증금액, 주 민등록일자, 점유개시일자 및 확정일자 등을 기재 해야 하고 등기부등본, 임대차계약서 및 주민등록 등본 등을 첨부해야 한다. 4) 효력 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 경료한 임차 인은 대항력 3) 및 우선변제권 4) 을 취득하고, 임차권등 기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경 우에는 그것이 그대로 유지되며, 임차권등기를 마친 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대 항력 및 우선변제 효력에는 아무런 영향이 없다. 다만, 임차권등기명령은 집행권원이 될 수 없으 므로 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 한 이후 임대차보증금 반환청구소송에 따른 판결을 통해 집 행권원을 취득한 후 강제경매를 실행하는 방법으로 임대차보증금을 반환받을 수 있다 하겠다. 3. 전세권과임대차의비교 5) 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점 유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보 다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한 다(민법 제303조). 따라서 전세권은 당사자의 전세권설정계약과 등 기에 의해 사용·수익할 수 있는 권리가 성립하는 용익물권이지만, 다른 한편으로는 전세금을 반환받 지 못하는 경우에 전세권 자체에 기하여 경매를 신 청할 수 있고, 다른 사람이 경매신청 한 사건의 배 당절차에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하 여 배당받을 수 있는 우선변제적 효력이 있다는 의 미에서 담보물권의 성질도 갖고 있다. 3) ‌ 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때)에는 그 다음 날 0시부터 제3자에 대하여 효력 이 있다. 주택의 인도와 전입신고는 주택임차인의 대항요건으로서 이는 배당요구종기까지 유지되어야 한다. 4) ‌ 확정일자임차인과 소액임차인은 「민사집행법」에 의한 경매 또는 공매 시 우선변제권을 가진다(주보법 제3조의2). 확정일자임차인은 대항요건과 임 대차계약서에 확정일자를 받아놓아야 하고, 소액임차인은 보증금이 일정 범위 내여야 하며, 또 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다. 우선변제권은 결국 확정일자임차인(순위에 따라) 또는 소액임차인(최 우선 변제)에게만 인정된다. 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권에 유사한 권리를 취득하며, 이러한 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 배 당요구종기까지 계속하여 대항요건을 구비하고 있어야 한다. 5) 『부동산권리분석과 배당』 손진홍 저, 2011.1.11. 발행, 참조