2014 법무사 9월호

실무포커스 ▶ 부동산등기 실무 반면, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적 물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이 에 대해 차임 지급을 약정함으로써 그 효력이 발생 하는 채권계약으로서 주택임차인이 「주택임대차보 호법」 제3조 제1항 6) 의 대항요건을 갖추거나 「민법」 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마쳤다 하더라도 ‘채권계약’이라는 기본적인 성질에 변함이 없다 할 것이다. 7) 4. 쟁점에따른사례분석 1) 등기선례 이미전세권설정등기가경료되어있는주택의일 부분에 관하여 그 주택의 소재지를 관할하는 법원 이임차권등기명령에의하여동일범위를목적으로 하는 주택임차권등기를 촉탁하는 경우, 이는 기존 전세권설정등기와양립할수없는등기의촉탁으로 서 등기관은 부동산등기법 제55조 제2호8)에 의하 여각하하여야한다. 【제정2002.12.24. 등기선례제7-281호, 시행】 2) 관련 판례 ● 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 법적성 질에 대하여 판례는 임차권등기를 한 임차인은 우 선변제권을 가지며 임차인으로 하여금 기왕의 대항 력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다고 한다. 9) 또한, 위 판례의 판결요지에서 「주택임대차보호 법」 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대 차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반 환하지 않는 상태에서 경료하게 되므로, 이미 사실 상 이행 지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반 환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인 의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니다. 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕 의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담 보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 할 의 무라고 하였다. ● 전세권설정등기를 마친 전세권은 그 성질상 용 익물권적 성질과 담보물권적 성질을 겸비하고 있지 만, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익 물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연 히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보 물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다 할 것 인데, 이와 같이 전세권은 존속기간의 경과로 본래 의 용익물권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만 남게 된다고 할 수 있다. 10) 3) 등기선례 적용의 문제점 위 등기선례에 대한 판례의 태도를 보면 존속기간 이 만료된 경우에는 용익물권적 권능은 당연히 소멸 하고, 전세권반환채권에 대한 담보물권적 권능만 남 는다고 하고 있으나, 실무례는 위 4. 1)과 같은 등기 6) ‌ 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(인도)와 주민등 록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경 우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 7) ‌ 대법원 2007.6.28. 선고 2004다69741 판결 8) ‌ 부동산등기법 전부개정(2011.4.12. 법률 제10580호, 시행 2011.10.13.) 에 따라 같은 법 제29조 2호로 개정되었다. 9) ‌ 대법원 2005.6.9. 선고 2005다4529 판결 10) 대법원 2005.3.25. 선고 2003다35659 판결 『 』 2014년 9월호 32