2014 법무사 9월호

33 실무포커스 ● 부동산등기 실무 선례를 근거로 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 인용하는 경우를 보기 힘들며, 설령 이를 인용했다 하더라도 관할 등기소에서 촉탁된 임차권등기를 실 행하기는 등기관으로서 상당한 부담이 되기 때문에 이를 실행하기는 여러 가지 어려운 문제점이 있다. 5. 등기선례의개정방향 1) 필요성 위 등기선례의 적용에 있어서 존속기간이 만료한 전세권이 말소되지 않은 전세권이 존재하는 건물에 대하여 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 할 수 없다면, 위 실무 사례와 같은 경우 전세권자는 증액 된 전세금에 대하여 임차권등기명령에 의한 임차권 등기를 경료하지 못하고 이사를 하게 될 수 있어 증 액된 전세금을 돌려받아야 하는 입장에서는 상당히 취약한 입장에 놓일 수 있다. 그러나 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 법 적성질에 대해 위 판례와 같이 담보적 기능이 주목 적이고 대항력 및 우선변제적 효력을 유지하는 본 래의 기능적 측면에서 접근한다면 실무 사례에서 전세권자는 증액된 전세금에 대해 어렵지 않게 권 리를 행사할 수 있을 것이다. 2) 등기선례 개정 근거 위 4. 2) 관련 판례에서 살펴본 바와 같이, 임차 권등기명령에 의한 임차권등기의 법적성질은 임차 권등기를 함으로써 우선변제권을 가지며, 임차인의 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주 는 담보적 기능을 주목적으로 들 수 있다. 또한, 전세권 존속기간의 경과로 본래의 용익물 권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만 남게 되 므로 전세권의 존속기간이 만료한 전세권설정등기 가 존재하는 건물이라도 임차권등기명령에 의한 임 차권등기를 실행하지 못할 이유가 없다 하겠다. 3) 등기선례 개정 방향 전세권이 설정되어 있는 건물에 대한 임차권등기 명령에 의한 임차권등기에 대한 위 등기선례는 “전 세권의 존속기간이 만료한 경우에는 전세권이 설정 되어 있는 건물이라 하더라도 임차권등기명령에 의 한 임차권등기가 가능하다”는 방향으로 개정되어야 할 것이다. 6. 맺음말 위 사례는 실무에서 실제로 제기되었던 문제로서 관련 법령을 어떻게 해석하느냐에 따라 실 수요자 인 국민의 이해관계가 변동될 수 있다. 전세권은 임 대차와 소비대차의 결합체(차임채무와 이자채무의 상계)로서 행해지던 채권적 전세를 이용권 강화의 요청에 응하여 물권으로 입법화한 것으로 우리 민 법에 특유한 제도로서 그 근본적 성질이 용익물권 임은 당연하다. 다만, 전세권의 존속기간이 만료된 경우까지 위 등기예규가 적용된다면 임차권등기명령에 의한 임 차권등기의 법적성질을 전세권과 같이 용익적 측면 인 사용권에만 치우친 해석이라고 할 수 있으며, 임 대차보호법의 제정 취지에서 멀어지는 법 적용이 아닌가 하는 생각이 든다. 개인적인 견해로는 전세권자와 임차권등기명령에 의한 임차권등기권자가 동일인인 경우에는 더욱 신 중히 접근해야 할 것으로 보인다. 이러한 경우에는 전세권에 의한 용익물권성이 이후 임차권등기명령에 의한 임차권등기에 의해 침해받는다고 보기 어렵고, 대항력 내지 우선변제적 효력은 오히려 유지되거나 임차권등기명령에 의한 임대차등기를 하는 시점부터 새롭게 인정되어야 할 것으로 생각되기 때문이다. 따라서 여러 가지를 종합해 볼 때, 위 등기선례는 존속기간에 대한 언급이 반드시 들어가는 방향으로 개정되어 실무에서의 혼선을 방지해야 할 것으로 사료된다.