2014 법무사 11월호

29 실무포커스 ● 부동산경매 실무 신축 또는 이 부속건물을 분할하거나(법 제104조 (건물의 분할), 일반건물을 구분하여(법 제104조의 2(건물의 구분) 그 건물들이 구분건물로서의 요건 을 갖추었어도 소유자의 의사가 구분을 원하지 않 으면 단독건물이 되나, 공동주택의 경우에는 건축 법에 의해 구분의사는 강제된다. 2) 구분건물의 종류 구분건물은 「집합건물법」 제1조에 규정한 일반 구분건물과 위 법 제1조2의 상가구분건물(구분점 포)로 구분된다. 일반구분건물로는 가)공동주택(아 파트, 연립주택, 다세대주택)과 나)비업무용 건물, 다)위 법 제1조의 상가건물이 아닌 영업용건물이 있다. 특히 주의가 필요한 것은 위 법 제1조의 상가건물 이 아닌 영업용건물은 위 법 제1조2의 상가건물의 완화된 구조상의 독립성이 적용되지 않는 일반구분 건물 이라는 점이다. 3) 구분건물의성립요건과구분소유권의성립시기 가. 일반구분건물 일반구분건물은 법 제1조(건물의 구분소유)에 “1 동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립 한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으 로 할 수 있다” 고 규정되어 있다. 실무적으로 주의할 것은 공동주택이 아닌 일반구 분건물은 구조상의 독립성을 갖추었다 하더라도 집 합건물이 아닌 일반구분건물로 등기할 수도 있다는 점이고, 이 경우 칸이 나누어진 단독건물이 되는 셈 이다. ▶ <참고1> 일반구분건물의 성립요건 1) ‌ 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구 조상·이용상 독립성을 갖출 것. 2) ‌ 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을각 각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있 어야 한다. (1) 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건 축허가신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으 로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, (2) 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분 건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물 이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등 기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유 가 성립한다. <2010다71578 전원합의체 판결> 나. 상가구분건물(구분점포) 상가구분건물(구분점포)에 대하여 「집합건물법」 제1조의2(상가건물의 구분소유)는 “1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부 분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 “구 분점포”라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각 각 소유권의 목적으로 할 수 있다” 고 정하여 구분점 포의 성립요건에 대해 구조상의 독립성을 완화, 이 용상의 구분을 강조하고 있다. 따라서 위 법 제1조의2(구분점포)의 요건을 구비 하지 않은 일반상가의 경우에는 구조상 독립성은 이용상의 상황에 따라 약간의 완화가 있을 수 있으 나 일반구분건물의 성립요건과 같다고 볼 수 있다. ▶ <참고2> ‌ 「집합건물법」 제1조의2(상가건물의 구분소 유)의 완화된 구조상의 독립성 ■위 법 제1조2에 의한 구조상의 독립성