2014 법무사 11월호

31 실무포커스 ● 부동산경매 실무 ⑤ ‌ 구분건물이 독립성을 상실한 경우의 소유관계(종 전 소유자의 공유) 구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당 하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되 는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분 은 종전 구분건물 등기명의자의 공유인 구분건물이 되고, 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지되므로, 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동 의 건물 전체는 「집합건물법」의 적용대상이 된다. <2012다4985 판결> 제2절. 대지권 1) ‌ 「집합건물법」의 대지사용권과 「부동산등기법」 상의 대지권 「집합건물법」 제2조 제6호에 의하면 “대지사용권 이란 「집합건물법」에 규정되어 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가 지는 권리” 를 말한다. 건물의 대지에는 건물의 평면도에 해당하는 법정 대지와 토지소유자가 건물의 대지로 하고자 하는 약정대지가 있다. 「부동산등기법」 제40조(등기사항) ③ 에는 “구분건 물에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제6호의 대지사용권(대지사용권)으로서 건물과 분 리하여 처분할 수 없는 것[이하 “대지권”(대지권) 이 라 한다]”이라고 규정되어 있다. 「부동산등기법」과 판례에서는 대지사용권과 대지 권이 조금은 다른 의미로 사용되고 있으나 같은 의 미로 이해하여 업무를 처리해도 큰 무리는 없을 것 이다. ▶ <참고3> 사실상의 대지사용권 구분건물의 소유자가 지분건물의 대지를 사용할 수 있는 사실상의 대지사용권에는 ①건축허가 당시에 사용승낙만을 받아서 집합건물을 건축한 경우, ②또한 구분건물과 대지의 소유권이 달라지면서 성 립하는 법정지상권(대지권의 권원이 되려면 등기가 필요하다), ③시영아파트의 무상토지사용권 등, ④사용대차 등이 있으나, 대지권의 권원은 되지 못 한다. 2) 대지권의 성립요건 가. 대지사용권이 될 수 있는 권리가 있어야 한다. 대지사용권으로 인정될 수 있는 권리로서는 소유 권, 지상권, 임차권 또한 구분건물의 분양권에 대지 가 포함된 경우, 매매계약도 권원이 될 수도 있다. <98다45652, 45669 전원합의체 판결> 나. ‌ 구조상의 독립성과 이용상의 독립성이 있는 건 물이 있어야 한다. 다. 분리처분규약이 없어야 한다. 분리처분규약은 구분소유자들이 정하지만 최초의 소유자는 단독으로 정하여 공증하면 된다. 3) 대지권 성립의 효과 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약으 로 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부 분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종 된 권리인 대지사용권에도 미친다 (「집합건물법」 제 20조 제1항, 제2항).