2014 법무사 11월호

37 법무동향 영업상의 이익의 대가로 지급되는 이른바 자릿세인 데, 통상 양수인이 양도인에게 지급하며 그 액수는 보증금이나 월차임보다 훨씬 고액인 경우도 많다. 3) 권리금은 ① 영업 그 자체의 지명도에 대한 이익 또는 영업상의 이익의 대가를 환원한 금액인 영업 권리금, ② 인테리어, 기자재 및 간판제작비 등 상가 임차인이 개점 시 투자한 시설비용인 시설권리금, ③ 점포나 영업용 건물이 가지는 교통의 편리성, 사 람의 통행이 잦아서 영업의 번창 등 무형의 이익에 대한 대가를 경제적 가치로 환산한 금액인 바닥 권 리금, 그리고 ④ 미래에 창출될 이익을 기준으로 산 정하는 1년분의 영업이익을 의미하는 이익권리금 등으로 세분하는 것이 보통이지만, 일반적으로 상 가임대차에서의 권리금은 네 가지 개념을 모두 포 괄한다. 그러나 시설 권리금에 관해서는 비교적 명확하지 만, 나머지 권리금에 대해서는 객관적인 자료가 부 족해서 판단하기가 쉽지 않고, 또 권리금은 임대차 종료 시에 상가임차인이 임대인에게 지급한 보증금 과 별도로 임차인과 그 임차권을 양수한 자의 사이 에서만 인정되고, 건물 소유자인 임대인과 임차인 사이에서는 인정되지 않는 것이 관례였다. 2) 판례 「민법」과 특별법인 「상가건물임대차보호법」에서는 권리금에 관한 명문 규정이 없었지만, 판례는 거래 현실에서 권리금의 존재와 범위를 인정해 왔다. 즉, 권리금은 “임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니 고, 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하 우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유· 무형의 재산적 가치의 양도, 또는 이용대가로서 임 대인 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”라고 정의하면서, “그 유·무형의 재 산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유 효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환 의무를 지지 아니한다”고 하였다. 4) 또, 권리금의 성격에 관해서도 ‘임대차계약서에서 임대인은 권리금을 인정하되, 임대인이 점포를 요 구할 시에는 권리금을 임차인에게 변제한다’라는 기 재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처 분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등 임 차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보 일 뿐, 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차 인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다고 하여 임대인에 대한 임차인의 권리금 청 구를 배척하였다. 5) 그러나 판례는 “임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지 됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용 이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에 는 임대인은 임차인에게 그 권리금의 반환의무를 진다”고 하고, 6) 또, “전대차계약기간 중에 전대차계 약이 해지되면, 특별한 사정이 없는 한 지급된 권리 금을 경과기간과 잔존기간으로 나누어 전대인은 전 차인으로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료 될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존 기간에 대응하는 부분을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다” 7) 고 하는 등 조금씩 변해가고 있음을 알 수 있다. 물론, 상가임차인은 임대인에게 권리금의 반환청 3) ‌ 이은영 ; 『채권각론』 박영사 1997. p. 358 이하, 이송희 ; 『영업용건물의 임 대차에 관한 연구』(전주대학교 대학원 박사학위논문 ,1995) p. 117 이하. 4) ‌ 대법원 2000.9.22. 선고 2000다26326 판결 5) ‌ 대법원 1994.9.9. 선고 94다28598판결, 대법원 2000.4.11. 선고 2000 다4517, 4524 판결 6) ‌ 대법원 2002.7.26. 선고 2002다25013 판결 7) ‌ 대법원 2001.11.13. 선고 2001다20394, 20400 판결