2014 법무사 11월호

법무동향 ▶ 법률·법령 관련 소식 구를 할 수 없더라도 시설물이나 부속물에 대한 비 용상환청구권, 혹은 부속물매수청구권을 행사할 수 있는데(『민법』 제646조), 현실은 임차인이 임차권을 양도할 때마다 그 양수인에게 전전하여 권리금이 교부되면서 임대차 종료 시에는 임차권의 양도와 동시에 모든 부속시설을 철거하여 원상회복시키겠 다는 것을 각서로 작성하는 것이 보통이어서 임대 인에게 권리금의 요구는 원천적으로 불가능하고, 8) 상가임차인은 속칭 ‘권리금 폭탄 돌리기’라는 위험 을 안고 있었다. 다만, 임차인의 비용상환청구권, 특히 유익비상 환청구권과 임대인에 대한 원상회복의무는 상호대 립 모순적인 법률관계라고 할 수 있는데, 판례는 임 차인이 계약 당시 임대차 만료 후 원상복구하기로 하였으나 시설비용이나 보수비용에 대한 상환청구 권을 포기한다는 약정을 한 경우에는 원상회복의무 를 부담하지 않는다는 것으로 보아야 한다고 했다. 9) 3) 개정안 요지 개정안의 핵심은 상가임차인의 권리금 보장을 위 한 법제화인데, 사전적 장치로서 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고, 사후적 장치로서 임대인에 대한 권리금 피해 구제방안을 마련하며, 총체적으 로는 지속가능한 권리금 보호를 위한 기반을 구축 한다는 것이다. 먼저, 그동안 상관습과 판례를 통해 정립된 권리 금을 「상가건물임대차보호법」에 명확히 하여 임대 인의 협력의무, 권리금 분쟁조정, 권리금 표준계약 서 등 권리금 보호를 위한 제도의 기반으로 삼고(개 정안 제10조의3), 나아가 현행법 상 「주택임대차보 호법」은 모든 주택을 법의 보호대상으로 하고 있음 에 반하여 「상가건물임대차보호법」에서는 서울, 수 도권 과밀억제지역, 광역시 및 기타 시·군 등 4지 역으로 구분하여 대통령령으로 정한 보증금 이상의 상가임대차는 법 적용을 배제했던 규정을 모든 상 가임차인에게 적용하도록 고치고, 건물주가 바뀌더 라도 5년간 안정적으로 영업을 할 수 있도록 했다. 둘째, 임대차 종료 시에 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 협력 의무를 부과하고, 협력의무 위반 시에는 손해배상 책임을 명시했다(개정안 제10조의4 제2항). 다만, 임대인의 소유권과의 조화를 위해 법 제10 조 제1항 각호에 규정된 계약갱신거절 사유가 있는 경우에는 임대인의 협력의무가 면제되며, 협력의무 도 임대차종료 2개월까지로 제한하여 상가임차인은 계약기간 종료 후 2개월 안에 새로운 임차인을 구 해야 하며, 계약기간 종료 3개월 전에 임대인이 재 계약을 거절하면 계약기간 종료 전까지 새로운 임 차인을 구해야 한다(개정안 제10조의4 제3항). 임차인의 손해배상청구액은 권리금액의 상한을 초과할 수 없도록 제한하고, 권리금의 산정기준은 국토부장관이 고시하도록 했다. 셋째, 권리금 등 상가임대차 관련 분쟁을 저비용 으로 해결할 수 있도록 전국 17개 광역지자체에 ‘상 가건물임대차분쟁 조정위원회’를 설치하고, 상가임 대차 표준계약서 이외에 권리금 거래표준 계약서를 제정 시행하며, 권리금 보장을 위한 보험제도를 신 설키로 했다. 3. 「상가건물임대차보호법」개정이후의전망 상가임대차의 현실은 임차보증금(또는 차임)보다 권리금의 액수가 더 고액인 경우도 적지 않아서 임대 차 종료 시에 권리금 분쟁이 자주 발생하고 있으나, 그동안 법의 사각지대였던 점을 반성하고 법의 테두 리 안에 보장하기로 한 조치는 획기적인 일이다. 그러나 권리금의 산정은 국토부에서 조사하여 고 8) ‌ 대법원 1989.2.28. 선고 87다카823 판결. 대법원 2001.4.10. 선고 2000 다59050 판결. 9) 대법원 1998.5.29. 선고 98다6497 판결. 『 』 2014년 11월호 38