2014 법무사 11월호

39 법무동향 시하기로 했지만, 권리금을 객관적으로 판단하기란 매우 어려운 문제다. 우선, 바닥 권리금은 임대인에게 귀속되어야 한 다는 반론도 만만치 않을 뿐만 아니라, 거래 관행상 3년 동안 감가상각 하는 시설권리금도 사용자에 따 라서는 비품이나 시설을 험하게 사용함으로써 감가 상각기간을 단축하여야 할 경우가 있는 반면에 관 리를 철저히 함으로써 3년 이상의 감가상각기간을 인정하여야 할 사례도 많다. 또, 영업권리금도 임차계약 당사자는 계약 전에 미리 영업허가증과 사업자등록증 유무, 시설물에 대한 품목별 가격 및 구입시기 등을 기록한 상세한 목록 및 근거자료를 제시하고 이를 평가받도록 하 는 조치가 필요할 것이다. 그동안 객관적인 근거 없이 산출되어 임차인과 양수인 간에 거래되던 권리금을 법의 테두리 안으 로 끌어들인 조치는 높이 평가하지만, 과연 현실을 어떤 방식으로 얼마만큼 반영하게 될는지 알 수 없 을 뿐만 아니라, 그동안 권리금 문제가 사회에 크게 부각된 계기는 용산 재개발로 쫓겨난 상인들 때문 인데도 재건축과 재개발 상가의 권리금을 제외한 것은 앞으로 많은 논란의 여지가 있다. 또, 임대차계약서와 함께 권리금 표준계약서 도 입도 권고사항이어서 실효성이 없다. 권리금 산정 의 기초가 되는 매출자료 등도 세원 노출을 우려해 서 임차인이 계약서 작성을 기피하거나 권리금을 낮춰 적는 등 이면 계약이 발생할 소지가 크다. 무엇보다도 이번 개정안에 대해 벌써부터 실효성 논란이 제기되고 있는 것은 개정안이 시행되기까지 국회의 심의과정에서 얼마나 왜곡된 결과가 도출될 지 알 수 없을 뿐만 아니라, 법률 불소급원칙에 의 해 개정안 시행 전에 계약한 임차인들은 계약기간 동안 이번 개정안을 적용받지 않는다는 점도 간과 할 수 없다. 즉, 기존 임차인은 새로운 임차인과의 협상을 통 해 보다 안정적으로 권리금을 회수할 수 있는 기회 를 보장할 뿐, 기존에 지불한 권리금 자체를 임대인 에게 주장할 수는 없기 때문이다. 한편, 정부도 증세 수단으로 권리금을 명문화한 다는 우려에 대해 명확한 설명이 있어야 할 것이며, 상가임대차 종료 시에 임차인이 권리금을 회수하는 데 협력하도록 임대인의 의무를 부과한 것이 임대 인의 협력의무가 본권인 소유권을 제약 내지 압도 하는 것이어서는 안 될 것이다. 4.결론 사실 독일, 프랑스, 일본 등 대부분의 경제협력개 발기구(OECD) 국가들은 상가임차인이 영업에 필요 한 시설물 설치비용, 영업망 형성을 위한 영업비용 등 영업을 위한 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9~15년 이상의 영업기간을 보장하고 있다. 하지만 현행 「상가건물임대차보호법」은 임차인의 계약갱신요구권을 5년 동안만 보장하고 있어서 아 무리 장사가 잘 되고 단골이 넘쳐난다 해도 5년이 지나면 ‘울며 겨자먹기’로 높은 임대료를 감수하거 나 점포를 넘겨주는 외에는 방법이 없었다. 손해배상액 등의 기준이 되는 권리금의 산정을 위해 조사와 고시의 권한을 가진 국토부가 현실을 반영하지 못할 경우에는 비난이 쏟아질 것이고, 또 정부는 각 지자체에 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원 회’를 설치하여 권리금에 대한 감정평가를 통해 임 차인의 권리금 손해배상을 지원하겠다고 하고 있으 나, 지금도 감정평가 자체에 대한 불만이 많은 상황 에서 양 당사자가 얼마나 감정평가에 수긍할는지는 의문이다. 더더욱 당사자가 분쟁 조정을 받아들이지 않을 경우에는 결국 소송으로 갈 수밖에 없는데, 시간과 비용의 낭비를 막기 위해 필요적 행정심판절차로서 강제적 의무를 택할 것인지, 법적 해결의 대체수단 (Alternative Dispute Resolution, ADR)인 화해, 조정,중재,Work-out 등 분쟁을 폭넓게 이용하게 될 것인지도 앞으로 두고 볼 일이다.