2014 법무사 12월호

39 실무포커스 ● 부동산경매 실무 유치권의 불확실성은 필연적으로 부동산 매수희 망자들에게 추가부담 가능성과 부동산 인도시기의 불확실성 등으로 인한 부담을 줌으로써 결과적으로 매수희망자들이 줄어들고, 매수신고가격이 하락하 여 채무자와 채권자(선순위 후순위 불문)의 이익을 해하는 결과가 된다. 반면에 긍정적 효과도 있다. 유치권 문제에 대해 해박한 지식을 가진 사람들의 입장에서는 철저한 분 석이 이루어지면 저렴한 가격으로 원하는 부동산을 취득해 큰 이익을 취할 수도 있기 때문이다. 우리 법 무사들이유치권에대해깊이연구해야할이유이다. 3) 상사유치원과 민사유치권의 차이는 큰 위험요소 ▶ <주의> 상사유치권의 채권은 상인 간의 쌍방적 행위로 인 해 발생한 것이어야 한다. 즉, 상사유치권의 대상이 되는 목적물은 ‘채무자 소 유의 물건’에 한정되므로 채무자 소유의 부동산에 관 해 이미 선행저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권 자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자가 선 행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에 서 부동산을 취득한 매수인에게 대항할 수 없다. <2012다94285판결> 즉, 민사유치권은 선순위 근저당권이 소멸하더라 도 존속하지만 상사유치권은 근저당권보다 순위가 늦으면 소멸한다. 제2절. 부동산유치권의 성립·유지 요건 1) 유치권의권원 유치권의 권원 중 가장 중요하고 부담이 큰 것은 건축공사비와 유익비, 필요비이다. 원칙적으로 자 기의 영업을 위한 비용, 통상의 수리비 등에는 유치 권이 성립하지 않는다. 가. ‌ 피담보채권이 목적물 자체로부터 또는 자체를 원인으로 하여 발생한 경우 여기에는 ① 목적물에 대하여 지출된 유익비·필요 비 등의 비용상환청구권, ② 공사대금채권, ③ 수치 인의 비용상환청구권, ④ 목적물로부터 손해를 받은 경우 그 손해배상청구권, ⑤ 임치물의 성질 또는 하 자로 인하여 생긴 손해에 대한 배상청구권 등을 들 수 있다. 나. ‌ 피담보채권이 목적물 반환청구권과 동일한 법률 관계나 사실관계로부터 발생한 경우 부동산 매매계약에서 매도인의 매매대금청구권과 매수인의 목적물인도청구권이 그 예이다. ▶ <주의> 임차인의 임차보증금 반환청구권이나 손해배상청 구권은 민법 제320조 소정 그 건물에 관하여 생긴 채 권이라고 할 수 없다. <대법 75다 1305판결> <참고 1> 하도급업자도 유치권을 주장할 수 있을까? 소유자와 채권채무관계가 없는 하도급업자가 유치 권을 행사할 수 있는지 의문이다. 이에 대해 판례는 원도급업자의 유치권을 원용하여 유치권을 주장할 수 있다고 한다. <2004다8197판결> 2) 부동산유치권의 성립과 유지요건 가. 타인의 부동산을 대상으로 한다. 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제 를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하 는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접 점유자가 소유