2014 법무사 12월호

자나 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점 유에 해당하지 않는다. <2007다27236 판결> 나. 적법한 점유여야 한다. ① ‌ 점유가 불법으로 인한 경우에는 적용하지 않는 다. <민법 제320조②> 불법으로 점유하였다는 것은 계약관계도 없고, 소유자의 동의도 없고, 소유자가 바뀐 뒤 전 소유자 에 대한 채무로 부동산을 점유하거나, 소유자의 동 의 없이 유치권자 등에게서 부동산을 임차한 경우 등을 말한다. <76다482판결, 72다1442판결> ② 점유의 의미 ● 점유자 : 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 물건이 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배 에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하 고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적·현실 적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건 과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타 인 지배의 배제 가능성(타인의 간섭가능성) 등을 고 려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하므로, 물건에 대한 사실상의 지배를 상실했는가 의 여부도 역시 위와 같은 사회관념에 따라 결정되 어야 한다. 위 규정의 점유에는 직접점유뿐만 아니 라 간접점유도 포함된다. <2011다44788판결, 2007다 27236판결, 2011다74949판결> ▶ <주의> 또한 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유자 사이에 점유매개 관계가 필요하고, 이러한 점유매개 관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점 유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인 정된다. <2011다61424판결, 2013다83763판결(미간행)> ● 점유회복의 방법 : 점유침탈로 점유를 상실하 면 유치권은 소멸하고, 점유회복의 소로 점유를 회 복하면 유치권도 회복된다. 그러나 점유회복의 소가 아닌 다른 방법으로 점유를 회복하면 유치권은 회복 되지 않는다. < 2011다72189 판결, 2012도9603판결> ● 점유시기 : 유치권은 그 부동산에 관하여 생긴 채권이면 점유를 나중에 하더라도 성립한다. 유치 권자가 유치물을 점유하기 전에 발생된 채권(건축 비채권)이라도 그 후 그 물건(건물)의 점유를 취득 했다면 유치권은 성립한다. <64다1977판결> ● 불법점유 : 소유권 취득 후의 부동산 점유, 조 건 없는 명도약정 기일 이후의 점유, 유치권 소멸 후의 계속 점유등은 적법한 권원 없는 점유이다. <71다1442판결, 80다1174판결, 2010마1544결정> <참고 2> 배제 사유로서의 불법점유 ○ 불법점유 : 점유의 불법개시란 점유가 적극적으로 가해진 불법행위 즉, 사기, 강박, 침탈 등에 의한 경우뿐 만아니라점유자가채무자에대항할수있는점유의권 원 없이 그 권원 없음을 알거나 과실로 알지 못하고 개 시된 경우도 포함한다. 따라서 점유자가 무권원에 대하 여 선의이고 과실이 없는 경우에는 유치권이 인정된다. 이에는취득자체가불법인원시적불법점유와기간만료 후의점유등사후적불법점유가있다. 다. ‌ 채권이 매각목적 부동산 자체에 대해 발생한 채 권이어야 한다. 공사비가 아닌 건축자재대금 채권, 건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판 등 일반적으로 건물의 일부가 아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용 을 들이지 않고 건물로부터 분리할 수 있는 것 등이 충분히 있을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한 사정 이 없는 한 간판설치 공사대금채권은 그 건물 자체에 실무포커스 ▶ 부동산경매 실무 『 』 2014년 12월호 40