2014 법무사 12월호

41 실무포커스 ● 부동산경매 실무 관하여 생긴 채권이 아니다. <2011다44788 판결> 라. 채권이 변제기에 있어야 한다. 조건미비로 변제기에 이르지 아니한 채권은 유치 권이 성립할 수 없다. 변제기에 대한 약정이 없으면 채권자의 점유 즉시 유치권은 성립하나, ① 수급인이 건물의 점유를 이전받고 나중에 경 매개시결정의 기입등기가 이루어졌으나 기입 등기 후 공사완공으로 공사대금채권을 취득한 경우 (2005 다41740판결), ② 완성된 신축건물의 하자 상당의 손해금액이 공사잔대금액 이상이어서 위 하자보수청구권 등에 기한 공사잔대금 채권전부에 대하여 동시이행 항변 을 한 경우 (2013다30653판결) , ③ 사회통념상 독립건물이 되지 못하고 공사가 중단된 경우(2007마98결정)에는 아직 변제기가 도 래한 것이 아니므로 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 없다. ▶ <주의> 공사비의 일부를 받지 않고 건축물을 소유자에게 인도하면서 변제기를 1년 후로 한다든지, 몇 호의 구 분건물에 대하여 전세권을 놓는 권한을 위임받은 경 우 등에는 유치권은 성립하지 않는다. 그러나 위와 같이 변제기가 정하여진 경우에도 채 무자 재산에 가압류·강제경매신청 등이 있으면, 기한 의 이익을 상실한다는 약정이 있을 수 있고, 위 경우 에는 위 조건이 발생하면 즉시 변제기가 도래한다. 마. 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다. 원상회복하기로 약정하였거나, 임대인이 임차보 증금과 임료를 저렴하게 해 주는 대신 임차인이 부 속물에 대한 설비, 필요비, 권리금 등을 일체 청구하 지 않기로 약정하였다면 유치권을 포기한 것으로 본 다. <92다24998판결, 92다25007판결, 73다2010판결> 바. ‌ 유치권자는 경매개시결정등기 기입 전에 점유를 시작하여야 한다. 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권 을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에 대하여 기 입등기의 경료사실을 과실 없이 알지 못하였다는 사정을 내세워 그 유치권으로 경매절차의 매수인에 게 대항할 수 없다 . <2006다22050판결> ▶ <주의> 위 판례는 유치권이 성립하지 않는다는 것이 아니 라, 매수인에게 대항할 수 없다는 의미다. 따라서 이 중경매의 경우 선행경매사건과 후행사건사이의 유치 권자는 선행사건이 취하되어 후행사건으로 진행되면 매수인에게 대항할 수 있음에 유의하여야 한다. 사. 유치권이 소멸하지 않아야 한다. 소멸시효의 완성, 면제, 변제, 기한의 새로운 약 정, 유치권의 소멸청구, 유치권의 포기, 또는 점유 침탈로 인한 점유권 상실, 소유자의 승낙 없는 점 유, 소유자의 승낙을 받았더라도 점유가 승계된 경 우 신소유자의 동의가 없는 경우 등에는 유치권은 소멸한다. <2011다72189판결, 2002마3516 결정, 선고 72다548판결, 2010다94700판결> <참고 3> ‌ 저당권·가압류·체납처분의 압류 후의 유치권 의 소멸 여부 “저당권·가압류가 등기된 후 취득된 유치권은 처 분금지적 효력에 의하여 부동산 경매절차에서의 매 수인에게 대항하지 못한다”는 일부 학설이 있기는 하나, 판례는 “저당권설정등기나 가압류등기 또는