2014 법무사 12월호

체납처분압류등기가 되어 있는 부동산에 관하여 경 매개시결정등기가 되기 전에 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 있다”고 본다. <2010다84932판결> 3) 유치권의 불가분성의 문제 “다세대주택 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사 대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대 주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다. <2005다16942 판결> ” 위 판결 이후 구분건물을 개별적으로 매수하는 매 수인의 입장에서는 일단 전체건물에 대한 유치권 부 담 때문에 입찰에 소극적이어서 경매절차 등이 지연 되고, 최저매각가격이 저감되어 채권자나 채무자 모 두 손해를 입고 있다. 위 견해에 대한 사견 으로, 「민법」 제321조의 유치 권의 불가분성은 구분건물의 개념이 생기기 전에 제 정되어 집합건물의 특성이 검토되지 않고 제정된 법 조항이므로, 구분건물의 경우에는 전유면적 비율에 의한 부담의 분할이 가능하거나, 해당 구분건물에 대하여 따로 유익비 부담이 결정되도록 하는 입법적 배려 가 있어야 한다고 본다. <참고 4> ‌ 유치권의 불가분성과관련된실무참고 사례 [사례1] 진정한 유치권자의 현명한 유치권 행사 수백 개의 구분건물이 있는 상가의 경매에서 공 사업자가 20억 원의 채권으로 유치권을 행사하면서 채권전액을 전유면적 비율로 나누어 구분건물별로 부담액수를 유치권신고서와 현장게시물에 표시하여 유치권의 불가분성에 대한 매수인들의 위험성을 제 거함으로써 건물전체가 원활하게 매각이 되도록 하 여 공사비를 쉽게 빨리 지급받은 사례. [사례2] ‌ 유치권의 불가분성을 간과하고 구분상가 일 부를 인수한 제2금융권이 추가 부담한 사례 평택의 제2금융권 회사가 대출금을 회수하지 못 하자 10층 건물 중 구분된 3개 층을 인 수하였다. 그런데 이 건물 전체를 리모델링한 건축업자가 10 층 전체에 대한 유치권을 행사하며 부동산의 인도를 거절하자 3개 층에 대한 수리비를 공탁하고 부동산 인도소송을 하였는데 패소하여 결국 10층 전체에 대한 수리비를 물어 준 사례. 4) 유치권자의 권리 가. ‌ 목적물의 유치권(「민법」 제320조)과 유치물 사 용권 유치권으로 인정되는 금액 전액을 변제받을 때까 지 목적물을 유치할 수 있다. 그러나 그 유치는 선 량한 관리자로서 관리에 필요한 범위로 제한된다. 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 있으면 유치물을 사용·대여하여 담보로 제공할 수도 있으 나, 보존행위로서 사용하는 경우에는 승낙이 필요 없다. <「민법」 제324조 제2항 단 서> 그러나 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하 는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하 는 것은 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하나, 이 경우 차임상당이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다. <2009다40684판결, 2011다107009판결, 2009다 28462판결> 나. 경매신청권(「민법」 제322조) 유치권자는 부동산에 대하여 경매신청으로 채권 을 변제받을 수 있다. 그러나 유치권자는 경매절차 에서 일반채권과 같은 순위로 배당을 받고, 유치권 실무포커스 ▶ 부동산경매 실무 『 』 2014년 12월호 42