2014 법무사 12월호

43 실무포커스 ● 부동산경매 실무 에 의한 경매의 경우 유치권 소멸은 법정매각조건 으로 보므로, 채권전액을 변제받을 수 없는 경우에 는 신중하여야 한다. ▶ <주의> 「민법 제322조 제1항에 따른 유치권에 의한 경매 는 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매 각조건으로 하여 실시되므로 유치권에 의한 경매가 진행되어 매각이 이루어진 경우, 유치권은 소멸한다. 그러나 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에 서 다른 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절 차가 진행되어 매각이 이루어진 경우, 유치권이 소 멸하지 않는다. <2011다35593 판결> 다. 유치권자의 상환청구권(민법」제325조) 등 유치권자는 유치물에 관하여 필요비, 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한 하여 소유자의 선택을 따라 그 지출한 금액이나 증 가액의 상환을 청구할 수 있다. 또한 비용상환의 한 방법으로 간이변제충당권 (「민법」 제322조) 및 과실수취권(「민법」 제323조) 을 인정하고 있다. 또한 유치권자는 유치물인 천연과실을 수취하여 우선적으로 변제에 충당할 수 있는데 임대료 등 법 정과실의 경우에는 소유자의 승낙을 얻어야 변제에 충당할 수 있다. ▶ <주의> 유치권자의 점유 하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자의 점유는 유치물에 대한 보 존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그 소유자 변동 후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지 급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유 익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다. <71다 2414판결> <참고 5> ‌ 유치권의 불가분성과 관련된 실무 참고 사례 ○ ‌ 건물의 유치권자의 토지경매에서의 토지에 대한 권리 검토 건물의 유치권자는 토지만의 경매에서도 건물의 관리에 필요한 일정부분의 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있다. <검토> 법정지상권과 분묘기지권에서도 비슷한 문 제가 생기는데 유치권이 토지 전체에 미치는 것이 아니고 출입을 위한 토지면적 등이 유치권의 대상이 될 것므로 어떤 부분의 얼마만큼의 토지를 유치권자 가 사용할 수 있는가를 체크하여 유치권자와 협의에 응하는 것이 필요하다. 제3절. 유치권의 극복을 위한 준비 근저당권자, 소유자 등의 이해관계인은 경매절차 중 유치권 부존재소송을 통하여 부동산의 매각가격 의 하락을 막을 수 있다. 매수희망자들이 유치권을 극복하기 위해서는 철 저한 준비가 필요하다. 1) 판례·실무사례 등의 철저한 학습 판례를 검토함에 있어서 판례요지만을 살필 것이 아니라 판결이유와 필요하면 그 판례에 대한 하급 심판결까지 검색하여 구체적인 상황을 파악하여야 하고, 또한 법원마다 유치권에 대한 업무관행이 다 소 다를 수 있음에 유의해야 한다.