2014 법무사 12월호

2) 세밀한 현장분석 가. 확인·조사·협의의 대상 현 점유자, 채권자, 채무자, 업체직원, 관리실, 우 체부, 배달직원, 슈퍼, 이웃주민 등. 나. 확인의 내용 ① ‌ 점유의 확실성 : 점유의 형태 확인(직접 점유, 간접점유) ② ‌ 점유자(원 공사업자 또는 하수급업자)와 점유시 기, 점유의 적법성 ③ ‌ 공사비 총액과 공사비 잔액 공사비 지급방식의 공정에 따른 대략의 투입경비와 변제기 다. 이해관계인과의 이익 나눔 유치권에 대한 세밀한 조사는 사실상 불가능한 경 우도 있고 한계도 있다. 현장분석 후에는 이해관계 인(소유자, 채무자, 유치권자)들과의 이익 나눔의 협의가 무엇보다 중요하다. 그 이유는 이해관계인들은 유치권의 내용을 잘 아 는 사람들이고 서로의 이해관계가 다를 수 있기 때 문에 협의의 여지가 있다. 3) 매수참가 시 유의사항 ●유치권 성립가능성이 없거나 성립가능성이 있 어도 부담금액이 적을 것으로 예상되는 경우에는 위험부담 액수를 고려하여 매수신고가격을 저감하 여 참가할 수 있다. ●유치권 성립가능성이 있어 일부 인정해야 하는 경우에는, 인정범위 등을 전문가의 견적을 통해 확 인한 후, 이를 기준으로 이해관계인들과 사전 타협 으로 미리 대비할 필요가 있다. 4절. 유치권의 극복의 성공·실패 사례 아래 사례들은 필자가 십 수 년 간 강단과 실무를 통해 지득한 사례들이다. 1) 유치권 극복의 성공사례 【사례 1】 소유자에게상당한이사비용지급 A씨는 소유자를 만나는 과정에서 공사업자인 유 치권자에 대하여 상당한 불만을 가진 것을 알게 되 었다. 그 불만의 내용은 공사대금 중 일부에 대하여 구분건물을 임대하여 그 보증금으로 변제하기로 약 정하였고, 곧 임대가 가능한 상황이었는데 이 사건 경매가 진행되자 공사업자가 갑자기 쳐들어와 플래 카드를 내걸고 유치권을 주장하는 바람에 임대계약 이 취소되어 결국 경매를 막지 못하였고, 또한 유치 권액수도 과장된 것이라는 정보였다.  <A씨의 조치> A씨는 신고된 유치권이 성립요 건(불법점유, 변제기 미도래), 매수인에 대한 대항 요건(경매개시결정 이후의 점유) 등에 하자가 있음 을 확신하고, 본인이 낙찰을 받는 경우 상당한 이사 비용을 부담하기로 약정하고 일정한 계약금을 지급 한 후 위 부동산을 낙찰 받아 인도소송 단계에서 소 유자의 도움을 받아 유치권을 극복하였다. 【사례 2】 ‌ 임차인(유치권자)과의 재임대를 조건으로 B씨가 매수하려는 부동산은 공장이었는데 이 공 장은 C씨가 임차하여 운영하고 있었고, 이미 유치 권 신고도 한 상태였다. 임차인 C씨(유치권 신고인) 실무포커스 ▶ 부동산경매 실무 『 』 2014년 12월호 44