45 실무포커스 ● 부동산경매 실무 를 만나서 확인한 바, 외곽건물만 덩그러니 서있는 상태에서 본인이 입주해 전기, 수도시설 등을 하여 공장을 운영하고 있고, 현재 공장 운영 상태는 양 호하여 주인이 바뀌더라도 공장을 계속하고 싶다는 의사를 확인하였다. <B씨의 조치> B씨는 임차인(유치권자)과 본인 이 낙찰 받는 경우에 대비한 조건부 임대차계약서 를 작성하고, 유치권으로 인정할 수 있는 금액을 상 호 협의하여 임대차보증금으로 하기로 약정하여 유 치권을 극복하였다. 【사례 3】 유치권자에게 중단된 추가공사 도 급 계약 K씨는 다세대 주택 등을 건축하여 임대사업을 목 표로 부동산 경매물건을 검색하던 중 기초공사만 하다가 중단된 부동산을 발견하였다. 공사업자는 공사의 중단으로 인건비와 자재대금 미지급 문제로 크게 고통을 받는 입장이었고, 공사비가 나오지 않 으면 도산할 지경이었으며, 도급자는 잠적한 상태 였다. <K씨의 조치> 유치권자인 공사업자는 우선 인 건비 일부만 해결해 주면 상당히 양보하겠다고 하 므로 전문가를 통하여 현 공정상의 투입비용을 조 사한 후, 위 금액에서 상당한 금액을 감액하여 일부 만 지급하고 나머지는 낙찰 받은 후 본인이 지급하 겠다고 노무자 및 자재대금 채권자들과 협의한 후 낙찰을 받고 유치권자와 추가공사계약을 하여 유치 권을 극복하였다. 2) 유치권 극복과정의 실패사례 【사례 1】 유치권 성립이 불확실한 유치권자 와의 약정 실소유자 A교회는 B교회 명의로 건물을 신축했 으나 위 부동산이 경매에 붙여진 사례에서 이를 매 수하려는 C교회는 실소유자 A교회를 유치권자라 고 알고 위 교회건물을 낙찰을 받는 경우 교회부동 산의 명도조건으로 금7억 원을 지급하는 약정을 하 였다. 낙찰 후 A교회가 위 약정금의 지급을 요구하자, C교회는 A교회가 실질적 소유자이면서 유치권자로 속였으므로 위 지급약정은 무효라는 소송을 제기하 였다. 그러나 법원은 착오에 의한 취소의 제한을 규정 한 민법 제733조를 적용하여 유치권이 인정되지 않 는다고 하더라도 이 건물 명도약정은 낙찰 이후 예 상되는 법률관계를 사전에 예방하고자 당사자가 상 호 양보해 분쟁을 사전에 종지시키고자 하는 목적 에서 체결된 화해계약 또는 이에 준하는 무명계약 이라는 이유로 명도계약을 취소할 수 없다고 하여 C교회는 7억 원을 지급할 수밖에 없었다. 만일 이 약정이 없었다면 A교회가 실소유자이므 로 유치권자로 인정받을 수 있었을까? 사실 그와 같이 많은 금액을 지불해야 하는지 상당히 의문이 다. 유치권 성립이 불확실한 유치권자와의 약정이 화근이었다. 【사례 2】 대지조성업자와 건물공사업자가 다른 경우에는 건물공사업자와만 협의 N씨는 건물을 부동산경매로 낙찰 받는 과정에서 유치권을 신고한 건물공사업자와 협의하였다. 낙찰 후 위 건물을 인도받으려는 과정에서 대지조성공사 를 한 공사업자도 있었다. 조사 결과 이 대지조성업자도 유치권자로서 현장 을 점유하고 있었던 것을 확인하여 대지조성공사대 금 잔금을 추가 부담하였다.
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