2015 법무사 1월호

40 ▶ <주의> 법정지상권은 양도·양수가 가능하므로 건물의 소유자가 그전에 법정지상권을 취득한 사실이 있는 지를 구등기부, 폐쇄등기까지 추적하여 조사하여야 한다. 문제는 미등기건물의 경우에도 법정지상권이 성립할 수 있으므로 미등기건물의 소유자가 토지의 소유자였는지를 조사하여야 한다는 점이다. 4) 제시외 건물과 법정지상권의 문제 법정지상권의 성립여부를 판단하기 어려운 경우가 바로 매각외 제시외 건물이 존재할 경우다. 법원은 현 황조사 등에서 발견된 제시외 건물에 대하여 매각목 적물인 건물의 부합물이나 종물인지 여부를 따져서 부합물이나 종물로서 인정되면 매각목적물에 포함시 킨다. 그런데 문제가 되는 것은, ① 본 건물의 부합물이 나 종물로 보아 매각목적물에 포함시켜 매각되었으나 나중에 다른 소유자가 발견된 경우, ② 본 건물과 같 은 소유자의 제시외 건물이 부합물이나 종물로서의 요건을 갖추지 아니하여 매각목적물에서 제외된 경 우 (이 경우에는 “매각외 제시외 건물” 등으로 표시된 다) , ③ 토지만의 매각에서 지상의 제시외 건물의 소 유관계를 알 수 없어 매각에서 제외되었으나 나중에 소유자가 토지소유자와 같은 사람으로 판명된 경우 등이 있다. 위 사례에서, ① 의 경우에는 법정지상권은 성립되 지 않으나 소유자가 임차권 등 권원이 있는 경우에는 부속물매수청구권 (지상물매수청구권이 아님) 등에 의한 저항을 받을 수 있다. ② , ③ 의 경우에는 제시외 건물의 사용범위 내에서 법정지상권의 성립을 용인해야 하므로 매수 부동산 전체를 사용하기 위하여서는 법정지상권자와의 합의 가 필요하다. 5) 법정지상권 문제에 대한 대처방안 가. 입찰 전의 주의 토지와 건물이 따로 매각되거나 제시외 건물이 있 어서 법정지상권이 염려되는 경우에는 ① 법정지상권 성립가능성, ② 법정지상권자에게 청구가 가능한 지 료 등의 사전 평가, ③ 법정지상권의 범위, ④ 법정지 상권의 범위를 제외한 나머지 토지와 그 토지의 이용 가능성 등을 검토하여 입찰에 참가하여야 한다. 나. ‌ 대금납부 전에 법정지상권의 성립을 확정적으 로 발견한 경우 이 경우에는 매각허가결정 전에는 매각불허신청을, 매각허가 후 확정 전에는 항고를, 매각허가확정 후 대 금납부 전에는 매각취소신청을 할 수 있으나 대금납 부 후 배당 전에 매각취소를 구할 수 있을 지는 의문 이다. 매각대금 납부 후에는 구제 조치가 없을 것으로 보인다. 다. 법정지상권의 성립이 확정적인 경우 ① 일단 법원에 법정지상권자를 상대로 지료청구의 소장을 제기하는 것이 필요하다. ② 법정지상권의 성립범위를 제외한 나머지 부분 에 대한 조치(울타리 설치 등)를 할 필요가 있다. 위 ① , ② 조치와 법정지상권자와의 합의를 동시에 진행할 필요가 있다. 지료는 지료가 확정된 후라야 지료 연체의 책임을 물을 수 있기 때문이다. 제5절. 법정지상권 관련 성공·실패 사례 1) 성공사례 부동산경매실무 실무포커스